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１．REIT全体市況
8月の東証REIT指数は、前月比-0.81%の小幅下落。
米国の株式相場上昇を受け、国内株式相場が上昇したのに対し、東証REIT指数は軟調な推移となった。特に月後半に掛けて米国が量的金融緩和を年内に縮小することを示唆すると、一段の下落となり、25日終値は2,085.02ポイントと、2,100ポイントを割り込み、約3ヶ月ぶり安値を付けた。月末に急反発し、直近1ヶ月の下落分を取り戻したが、31日終値は2,142.91ポイントと前月末を僅かに下回って終了した。
月間ベースで見ると、昨年10月以来10ヶ月ぶりの下落となった。投資口価格が反落した背景には、先月までの長期的な上昇に対する高値警戒感や米国の金融緩和の縮小観測を背景に、REITの更なる上昇余地が限定的と見られること、また公募増資が相次いで発表されたことから投資口の一時的な需給悪化の懸念が生じたことから、好調な株式相場へ資金が流出したと考えられよう。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、8月は外国人投資家が7ヶ月連続の買越しとなる一方、金融機関が331億円の大幅売越しに転じたことが、下落相場を形成した一因と考えられる。
個別銘柄の価格では、CREロジスティクスファンド投資法人、SOSiLA物流リート投資法人、日本プロロジスリート投資法人を筆頭に物流施設6銘柄が前月比+5%超の大幅上昇となった。一方、タカラレーベン不動産投資法人、ザイマックス・リート投資法人、エスコンジャパンリート投資法人、アクティビア・プロパティーズ投資法人が前月比-7%超の下落と、8月期決算銘柄や増資を発表した銘柄の下落率が大きい。
既に利回りが低い物流施設銘柄の投資口価格がと上昇し、利回りが更に低下しているのに対し、相対的に利回りが高い商業施設や総合型銘柄の投資口価格が下落し、利回りが一段と高くなっており、用途によって利回りの差が拡大する傾向が指摘できる。
個別銘柄の動向では、イオンリート投資法人、スターアジア不動産投資法人、タカラレーベン不動産投資法人、サンケイリアルエステート投資法人、大和ハウスリート投資法人、アクティビア・プロパティーズ投資法人の6銘柄が公募増資を発表した。コロナショック以降、物流施設や住宅系銘柄以外は投資口市況が安定せず増資が難しい環境であったが、直近の投資口価格の上昇により、1口当たり出資額が増加するプレミアム増資が可能となったタイミングを捉え、資産規模を拡大する攻勢に出る。
オフィスビル銘柄の決算発表によれば、緊急事態宣言の延長により稼働率の回復が当初想定より遅れたが、今後はテナントの過度な様子見姿勢が徐々に緩和され、オフィス戦略を見直す動きが出ることを想定。稼働率は2021年下半期をボトムとし、2022年は回復すると予想する。
森トラスト・ホテルリート投資法人が、コロナ禍の影響でホテル収益が減少したことに伴い、金融機関との借入契約における財務制限条項に抵触することを理由に、保有物件の一部を売却する。またホテル系銘柄の中には、リファイナンス時に借入期間の短期化や金融コストが増加するケースも見られる等、コロナ禍を要因に資金調達環境への影響が生じている。但し、感染の収束とともにホテル業績が回復すれば、資金調達環境が正常化する見通し。
＜市況データ＞
|
|
2021年8月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,142.91 |
-17.42 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,755.00 |
-12.40 |
|
時価総額合計 |
17兆5,820億円 |
-763億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.38% |
+0.07 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2019年9月～2021年8月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2021年8月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 715,000 | 0.99% | 3.36% | 1,181,538 | 6.72% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 681,000 | -0.87% | 3.30% | 943,328 | 5.37% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 106,900 | -6.64% | 4.24% | 747,134 | 4.25% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 196,100 | -6.17% | 3.47% | 541,236 | 3.08% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 411,500 | -3.86% | 3.67% | 394,320 | 2.24% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 159,300 | 0.13% | 3.67% | 209,797 | 1.19% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 193,900 | -5.00% | 3.52% | 189,557 | 1.08% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 125,700 | -0.71% | 3.83% | 120,909 | 0.69% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 155,600 | -3.41% | 3.98% | 485,213 | 2.76% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 153,200 | -3.04% | 4.17% | 202,224 | 1.15% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 42,750 | -0.70% | 0.07% | 260,640 | 1.48% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 476,500 | -6.20% | 4.52% | 257,787 | 1.47% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 170,500 | -2.29% | 3.34% | 180,002 | 1.02% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 353,000 | 6.17% | 2.74% | 319,491 | 1.82% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 175,500 | -4.77% | 3.99% | 139,698 | 0.79% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 808,000 | 0.12% | 3.42% | 346,236 | 1.97% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 97,200 | -2.02% | 4.38% | 147,099 | 0.84% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 792,000 | 0.25% | 3.54% | 386,566 | 2.20% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 164,000 | 1.11% | 3.54% | 114,013 | 0.65% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 257,300 | 3.21% | 3.51% | 65,297 | 0.37% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 325,500 | -0.15% | 3.63% | 714,798 | 4.07% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 65,000 | -2.55% | 0.63% | 290,355 | 1.65% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 123,500 | 2.57% | 3.50% | 263,246 | 1.50% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 145,000 | -4.98% | 3.86% | 196,185 | 1.12% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 661,000 | -1.49% | 2.98% | 332,795 | 1.89% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 159,500 | -0.99% | 3.65% | 305,655 | 1.74% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 221,200 | 4.39% | 2.87% | 457,888 | 2.60% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 374,500 | 0.27% | 2.99% | 518,683 | 2.95% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 236,200 | -0.46% | 3.47% | 235,228 | 1.34% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 461,500 | -7.24% | 4.05% | 355,920 | 2.02% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 199,700 | 1.63% | 2.90% | 896,727 | 5.10% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 353,000 | 0.71% | 3.08% | 244,627 | 1.39% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 396,500 | 8.33% | 2.45% | 1,023,704 | 5.82% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 711,000 | 2.16% | 1.89% | 159,950 | 0.91% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 328,000 | -4.09% | 4.42% | 78,690 | 0.45% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 151,000 | -5.33% | 4.36% | 307,484 | 1.75% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 185,200 | -4.44% | 3.78% | 250,576 | 1.43% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 451,500 | -0.55% | 4.52% | 203,143 | 1.16% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 22,680 | -0.31% | 3.70% | 199,644 | 1.14% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 140,500 | -1.33% | 5.02% | 47,841 | 0.27% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 94,000 | -2.69% | 3.67% | 403,135 | 2.29% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 297,100 | -2.27% | 4.76% | 172,965 | 0.98% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 150,600 | -1.50% | 4.30% | 46,837 | 0.27% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 120,700 | -5.11% | 4.47% | 92,894 | 0.53% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 169,700 | -2.53% | 3.81% | 800,169 | 4.55% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 92,000 | 0.88% | 1.56% | 23,458 | 0.13% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 192,000 | -4.48% | 3.24% | 342,720 | 1.95% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 59,700 | -1.16% | 4.91% | 106,827 | 0.61% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 129,300 | -2.64% | 5.27% | 19,742 | 0.11% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 652,000 | 6.19% | 2.40% | 353,384 | 2.01% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 82,200 | -3.41% | 4.39% | 19,346 | 0.11% |
| 3476 | 投資法人みらい | 56,100 | -0.53% | 4.49% | 93,252 | 0.53% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 134,500 | -1.47% | 3.58% | 67,250 | 0.38% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 519,000 | 2.77% | 2.66% | 202,999 | 1.15% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 227,600 | 9.53% | 3.02% | 113,834 | 0.65% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 116,100 | -7.49% | 4.87% | 25,937 | 0.15% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 112,700 | -13.71% | 5.41% | 52,124 | 0.30% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 169,300 | 5.75% | 3.02% | 101,602 | 0.58% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 139,200 | -7.26% | 5.13% | 48,994 | 0.28% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 129,600 | -1.59% | 4.49% | 46,241 | 0.26% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 186,500 | 8.43% | 2.69% | 114,079 | 0.65% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 107,900 | -3.23% | 4.60% | 19,077 | 0.11% |
---------------------------------------------------------------------------------------------
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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