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１．REIT全体市況
7月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-0.14%と僅かに下落。国内の感染者の過去最多更新や、米中対立の激化を受けて、月末の株式相場が急落したのに対し、東証REIT指数一ヶ月通して1,650～1,700ポイントの狭いレンジで安定的に推移した。株式相場と比較してコロナショック後の東証REIT指数の回復が遅いことや、日銀の金融緩和の長期化期待等を背景に、東証REIT指数の更なる下落は限定的と見られる。
但し、投資口価格を用途別に見ると傾向が大きく異なる。物流施設、住宅、及びこれらの用途比率が高い複合型の銘柄は上昇した。物流施設系銘柄はそのほとんどが前月比+10%超の上昇を示し、特に三菱地所物流リート投資法人が前月比+21.44%、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が+20.08%の大幅上昇となった。
これに対し、ホテル、商業施設、オフィスビル、及びこれらの用途比率の高い複合型の銘柄は下落した。大江戸温泉リート投資法人が前月比-19.03%、いちごホテルリート投資法人が-17.19%と、ホテル系銘柄を筆頭に18銘柄が-10%超の下落率となった。
このようにREIT全体では動きが見えないものの、用途別の価格差は一段と拡大している。感染者急増でコロナ禍の長期化が懸念されるなか、投資家はコロナ禍の影響の低い物流施設や住宅系銘柄の投資に傾倒している。特に物流施設系銘柄は、投資口価格の上昇と公募増資の相乗効果によって時価総額が増大する一方、分配金利回りが急低下している。人の行動制限や生活様式の変化を伴うコロナ禍は、不動産需要の構造的変化を起こし、それによってREITの用途間の相対的評価軸が変わりつつある。
個別銘柄の運用動向では、産業ファンド投資法人が公募増資を発表した。6月に3ヶ月ぶりに公募増資が再開して以降、いち早く投資口価格が正常化し、コロナ禍前の水準を上回る物流施設系銘柄の増資が続き、物流施設の取得が進んでいる。
一方、ホテルや商業施設系銘柄は、国交省及び金融庁からの「投資家の目先の利益最大化ではなく、投資家に対する説明責任を果たしつつ、長期的な視点による柔軟な措置を検討」との要請を受け、テナントの賃料減免や支払猶予に伴い、減配予想を余儀なくされている。
こうした環境下で、REIT運用側も減配の回避やウィズコロナ時代の運用に向け様々な戦略を講じている。
ジャパン・ホテル・リート投資法人や平和不動産リート投資法人は、含み益の多い物件を売却し、売却益を分配するとともに、非常時に備え手元資金を厚くする。併せて平和不動産リート投資法人は売却代金を活用して自己投資口を取得し、分配金の引き上げを行う。
またコロナ禍による影響が長引くことを想定し、複合型銘柄の中には当面ホテルを取得しない、またはホテルの固定賃料比率を高める等、より保守的な運用に移行し、収益の安定性を優先する動きも見られる。
＜市況データ＞
|
|
2020年 7月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,664.48 |
-2.35 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,535.10 |
+9.11 |
|
時価総額合計 |
13兆 314億円 |
-128億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.39% |
-0.04 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2018年8月～2020年7月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2020年7月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 592,000 | -3.58% | 3.63% | 835,904 | 6.41% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 540,000 | -2.35% | 3.99% | 748,013 | 5.74% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 126,900 | -5.65% | 7.09% | 332,226 | 2.55% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 135,900 | -3.89% | 5.25% | 375,084 | 2.88% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 278,300 | -11.93% | 5.55% | 266,681 | 2.05% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 118,700 | -0.84% | 4.79% | 156,327 | 1.20% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 132,200 | -10.13% | 5.07% | 129,239 | 0.99% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 95,600 | -4.21% | 5.02% | 91,956 | 0.71% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 102,900 | -11.14% | 5.25% | 320,877 | 2.46% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 123,100 | -7.23% | 6.18% | 162,492 | 1.25% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 24,200 | -12.92% | 0.25% | 147,544 | 1.13% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 295,200 | -13.30% | 7.21% | 150,779 | 1.16% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 109,500 | 7.04% | 4.84% | 111,126 | 0.85% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 317,000 | 8.27% | 4.59% | 286,908 | 2.20% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 122,500 | -6.63% | 5.55% | 97,510 | 0.75% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 578,000 | -3.83% | 5.24% | 247,679 | 1.90% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 69,100 | -7.25% | 6.07% | 105,881 | 0.81% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 553,000 | -7.37% | 4.95% | 272,008 | 2.09% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 113,600 | -8.46% | 5.16% | 78,975 | 0.61% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 202,800 | -1.27% | 4.91% | 51,466 | 0.39% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 274,700 | 8.15% | 3.97% | 603,241 | 4.63% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 38,150 | -14.27% | 9.67% | 170,239 | 1.31% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 107,000 | 6.57% | 4.02% | 219,986 | 1.69% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 111,800 | -10.70% | 5.37% | 151,265 | 1.16% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 681,000 | 9.13% | 2.93% | 329,959 | 2.53% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 68,700 | -12.15% | 5.94% | 122,569 | 0.94% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 137,100 | 0.66% | 4.22% | 257,057 | 1.97% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 197,400 | 13.71% | 3.02% | 371,115 | 2.85% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 341,000 | 6.07% | 3.28% | 472,285 | 3.62% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 193,300 | 3.87% | 4.21% | 183,878 | 1.41% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 348,500 | -6.19% | 5.26% | 268,772 | 2.06% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 175,700 | 12.27% | 3.05% | 699,810 | 5.37% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 331,000 | 2.80% | 3.20% | 222,308 | 1.71% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 364,500 | 11.13% | 2.60% | 898,802 | 6.90% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 409,500 | -11.94% | 4.36% | 90,852 | 0.70% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 240,400 | -7.43% | 6.19% | 57,674 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 104,000 | -9.09% | 6.01% | 194,825 | 1.50% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 124,900 | -6.79% | 5.66% | 163,869 | 1.26% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 319,500 | -7.93% | 5.70% | 143,753 | 1.10% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 12,490 | -10.53% | 6.07% | 111,152 | 0.85% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 102,300 | -3.22% | 6.88% | 34,834 | 0.27% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 69,100 | -0.14% | 4.81% | 296,347 | 2.27% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 183,500 | -8.52% | 6.53% | 98,388 | 0.76% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 115,400 | -4.94% | 5.44% | 35,890 | 0.28% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 93,700 | -11.44% | 6.13% | 55,527 | 0.43% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 130,800 | 1.08% | 5.08% | 616,748 | 4.73% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 55,900 | -17.19% | 5.73% | 14,253 | 0.11% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 192,700 | 15.94% | 2.90% | 262,650 | 2.02% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 42,400 | -11.02% | 7.81% | 45,862 | 0.35% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 90,400 | -15.20% | 7.76% | 13,802 | 0.11% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 577,000 | 20.08% | 2.44% | 254,457 | 1.95% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 53,200 | -19.03% | 7.24% | 12,520 | 0.10% |
| 3476 | 投資法人みらい | 33,050 | -13.14% | 7.66% | 54,937 | 0.42% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 86,600 | -11.90% | 3.99% | 43,300 | 0.33% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 481,500 | 21.44% | 2.47% | 147,250 | 1.13% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 168,900 | 11.63% | 3.85% | 70,938 | 0.54% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 83,400 | -8.55% | 7.33% | 18,632 | 0.14% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 81,400 | -8.85% | 7.37% | 37,648 | 0.29% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 161,700 | 19.51% | 3.02% | 78,586 | 0.60% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 97,000 | -12.77% | 6.96% | 27,449 | 0.21% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 89,200 | -5.11% | 5.31% | 31,827 | 0.24% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 150,700 | 16.01% | 3.14% | 77,513 | 0.59% |
| 3473※ | さくら総合リート投資法人 | 78,200 | 5.30% | 26,041 | ||
（※3473 さくら総合リート投資法人は2020/7/30上場廃止のため、2020/7/29終値で算出）
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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