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１．REIT全体市況
1月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-0.46%の小幅下落。
月前半は、米国株高や円安、日銀の金融緩和修正観測が後退したことや、新NISA開始に伴う資金流入期待等を背景に、TOPIXが8営業日連続の大幅上昇となったのに対し、東証REIT指数の上昇率は限定的であった。中旬に日銀が金融緩和の維持を公表するも、マイナス金利解除が近いとの見方から国内長期金利が上昇。これを受けて月後半の東証REIT指数は下落基調となり、月末は1,798.71ポイントと1,800ポイントを僅かに下回って終了した。
1月は一ヶ月通して1,800～1,850ポイントのレンジで推移し前月より安定したが、TOPIXが33年11ヶ月ぶり高値を更新する等株式相場が好調に推移しているため、REITの出遅れ感が一段と鮮明となっている。日銀の金融緩和の正常化が意識され、金利先高感が東証REIT指数の重荷となっている。
個別銘柄では、全58銘柄うち、34銘柄が上昇、24銘柄が下落した。
ジャパン・ホテル・リート投資法人、大江戸温泉リート投資法人、阪急阪神リート投資法人が前月比+5%超の上昇となり、ホテルや商業施設の変動賃料の増加期待から、ホテルや商業施設を保有する銘柄の上昇率が高かった。但し、ホテル特化型である星野リゾート・リート投資法人は前月比-9.01%の大幅下落となった。労働力不足による業績回復の遅れを懸念し前月に引き続き下落し、2ヶ月間で-15%の大幅下落となった。またGLP投資法人や大和証券オフィス投資法人等、時価総額の大きい物流施設やオフィス銘柄に下落傾向が見られた。
1月の公募増資は、東海道リート投資法人の1件のみ。例年1月は公募増資の件数が多い傾向にあるが、今年は投資口価格の下落によりNAV倍率が1倍を下回る環境下で、公募増資を行うことが難しい銘柄が多い。これに伴いREITの外部成長は失速しており、物件入替えによる収益向上を図る戦略に転じている。
東海道リート投資法人は、2021年上場後2回目の増資となる。東海道エリアを投資対象とした地方特化型REITの特徴を持つが、資産規模が小さいため、REIT全体における影響力が限定的であった。上場後2年半が経過し、資産規模が500億円を達成したことや分配金目標水準を掲げたことで、更なる成長や新たな投資家層の拡大に繋がることが期待される。
ホテル銘柄の業績上昇修正が相次いでいる。ジャパン・ホテル・リート投資法人が、ホテル業績回復に伴う変動賃料の増加、またスポンザーがアパホールディングスへ変更した大江戸温泉リート投資法人（日本ホテル＆レジデンシャル投資法人へ名称変更予定）がホテルの変動賃料の増加や金融コストの削減により、ともに業績予想を大幅上方修正した。その他ホテルを組み入れた総合型REITにおいてもホテルの業績回復による分配金への影響が大きい。ホテル銘柄の中には分配金額がコロナ禍前の平常時の水準に回復する想定も出ており、インバウンド需要を背景にホテルの好調な業績が継続すれば外部成長にも拍車が掛かることが期待される。
サンケイリアルエステート投資法人が、2023年10月に総合型REITへ転換することを公表後、初めて物件入替えを発表した。品川シーサイドTSタワーの主要テナント退去を契機に旗艦物件であるオフィス2物件を売却し、ホテル3物件を取得することで、オフィスの投資比率を82%から59%へ引き下げる。更に売却代金を活用し新たな物件取得を予定しており、オフィス投資比率が更に低下する予定。用途分散に伴う収益安定性やスポンサーであるサンケイビルとのサポート体制を一段と強めている点から収益の過度なリスクは後退したと考えられよう。
＜市況データ＞
|
|
2024年1月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,798.71 |
-8.25 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,378.56 |
-4.29 |
|
時価総額合計 |
15兆3,374億円 |
-742億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.38% |
+0.07 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2022年2月～2024年1月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2024年1月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 597,000 | -2.29% | 3.85% | 1,015,492 | 6.62% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 566,000 | -3.08% | 4.06% | 805,341 | 5.25% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 100,200 | -1.67% | 4.51% | 700,307 | 4.57% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 170,600 | 2.46% | 4.36% | 470,856 | 3.07% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 353,500 | 1.00% | 4.30% | 352,502 | 2.30% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 125,200 | 0.40% | 4.30% | 185,551 | 1.21% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 172,000 | 0.94% | 4.36% | 168,147 | 1.10% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 109,800 | 0.27% | 4.88% | 112,306 | 0.73% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 149,400 | 3.68% | 4.69% | 462,929 | 3.02% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 74,900 | 3.31% | 4.48% | 266,644 | 1.74% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 60,700 | -0.49% | 5.78% | 408,943 | 2.67% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 436,000 | 0.69% | 4.88% | 235,876 | 1.54% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 137,200 | 1.93% | 4.87% | 157,771 | 1.03% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 272,800 | -4.62% | 3.79% | 253,895 | 1.66% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 174,400 | 1.81% | 4.22% | 138,822 | 0.91% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 160,200 | -0.37% | 4.74% | 663,692 | 4.33% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 82,800 | 0.36% | 4.92% | 125,307 | 0.82% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 629,000 | -5.41% | 4.36% | 300,824 | 1.96% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 146,100 | 5.11% | 4.15% | 101,569 | 0.66% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 203,400 | 1.09% | 4.57% | 57,456 | 0.37% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 260,700 | 3.58% | 4.33% | 604,824 | 3.94% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 75,900 | 9.68% | 4.90% | 351,949 | 2.29% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 106,100 | 1.73% | 4.34% | 255,371 | 1.67% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 122,000 | -2.71% | 4.52% | 163,187 | 1.06% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 614,000 | 1.66% | 3.54% | 309,132 | 2.02% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 137,200 | -2.14% | 4.61% | 262,920 | 1.71% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 133,600 | -4.30% | 4.85% | 282,366 | 1.84% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 325,000 | 2.85% | 3.62% | 465,725 | 3.04% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 402,000 | 3.47% | 4.63% | 324,593 | 2.12% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 131,700 | -6.26% | 4.15% | 648,666 | 4.23% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 309,500 | -2.37% | 3.65% | 234,552 | 1.53% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 262,600 | -3.24% | 3.88% | 745,495 | 4.86% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 515,000 | -9.01% | 3.38% | 131,612 | 0.86% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 271,200 | 2.26% | 4.79% | 72,809 | 0.47% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 138,900 | -1.77% | 4.81% | 295,017 | 1.92% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 155,300 | 4.09% | 4.48% | 223,632 | 1.46% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 341,500 | 1.64% | 4.94% | 153,651 | 1.00% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 142,200 | 4.79% | 5.14% | 53,532 | 0.35% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 78,500 | 1.82% | 4.54% | 343,946 | 2.24% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 131,700 | -5.79% | 4.89% | 47,346 | 0.31% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 107,400 | -2.10% | 4.95% | 90,079 | 0.59% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 161,400 | -2.18% | 4.12% | 761,033 | 4.96% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 115,200 | 3.41% | 4.32% | 37,727 | 0.25% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 149,400 | -1.71% | 4.90% | 279,079 | 1.82% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 57,800 | 0.35% | 5.25% | 137,102 | 0.89% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 126,000 | 3.36% | 5.09% | 29,890 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 442,500 | -3.28% | 4.05% | 269,040 | 1.75% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 76,500 | 8.20% | 4.13% | 18,004 | 0.12% |
| 3476 | 投資法人みらい | 45,100 | 3.80% | 5.18% | 86,026 | 0.56% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 369,500 | -1.34% | 4.34% | 186,038 | 1.21% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 154,300 | -0.64% | 4.69% | 96,854 | 0.63% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 120,600 | 1.69% | 5.15% | 30,108 | 0.20% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 104,900 | 4.07% | 5.09% | 72,521 | 0.47% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 128,200 | 1.10% | 4.41% | 86,458 | 0.56% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 118,700 | 1.89% | 5.25% | 41,778 | 0.27% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 93,800 | 1.96% | 4.44% | 43,814 | 0.29% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 119,800 | -0.25% | 4.62% | 87,155 | 0.57% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 124,500 | -0.88% | 5.29% | 30,191 | 0.20% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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