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１．REIT全体市況
4月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+2.36%の上昇。米国金利が4年ぶりに3%台を付け、国内長期金利にも上昇圧力が掛かる環境下であったが、10日に1ヶ月半ぶりに終値で1,700ポイントを回復すると、月後半は6営業日連続して上昇する場面もあり、月末は約3ヶ月ぶりに一時1,730ポイントを超える等、底堅い展開となった。
この上昇基調の背景には、円安進行に伴う株式相場の上昇、日銀の金融緩和の継続観測等の外部環境に加え、REITの好調な業績が影響していると見られる。また東証の投資部門別売買動向によれば、外国人投資家の買越しが継続する一方、投資信託の売越し幅が縮小している。投資信託の解約による資金流出が漸く一段落し、投資家が積極的な姿勢を取り戻している点も、相場上昇に拍車を掛けている。
個別銘柄では、ジャパン・ホテル・リート投資法人といちごホテルリート投資法人がそれぞれ前月比+9.38%、+8.14%上昇となり、割安感のあったホテル系銘柄の上昇が目立った。また需給が逼迫するオフィス市況及びマンション市況を背景に、オフィスビル系銘柄や住居系銘柄も上昇した。
一方、下落した銘柄は全59銘柄中10銘柄であったが、そのうち6銘柄は分配金権利落ちの影響を受けた4月期決算銘柄であった。特に大型増資も重なったインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は前月比-8.72%の大幅下落となった。
REITの足元の業績は好調に推移している。2018年は都心の大型オフィスビルの大量供給により需給悪化が懸念されていたが、企業業績回復からオフィスの需要は拡大しており、過度な懸念を払拭している。また賃貸マンションの供給も頭打ちとなっているおり、需給が逼迫している。このようにオフィス・住居ともに稼働率の上昇や賃料の上昇からREITの内部成長が顕著となっており、当面底堅い業績が持続すると見られる。
個別銘柄の運用動向では、星野リゾート・リート投資法人（HRR）、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（IOJ）が公募増資を発表した。
HRRは増資規模は46億円と小さいものの、3期連続の増資となる。プレミアム増資効果とホテルの収益力の高さを武器に、外部成長しながら上場来連続増配を実施。また資産規模が1,467億円と1,500億円規模に拡大しポートフォリオの安定性が高まったことから、スポンサーの開発案件へ出資する等、リスクを取って新たな物件取得手法を試みる。
IOJは、調達額想定284億円と、2年ぶりの大型増資となった。2014年上場と運用期間が浅いながらも、旗艦物件の入替え、運用対象の拡大、J-REIT初の自己投資口取得、投資口8分割等、市況に応じて柔軟な運用を行い、運用精度を高めてきた。今回の大型増資によって、資産規模は36%増の2,204億円となる。中期目標である2,000億円規模を達成したことから、今後は課題としている格付けの向上やグローバル・インデックスへの組入れの期待も高まる。増資後の投資口価格が急落した点から、割安感が強まっているといえよう。
＜市況データ＞
|
|
2018年4月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,728.48 |
+39.82 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,358.59 |
+83.67 |
|
時価総額合計 |
12兆1,498億円 |
+2,018億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.08% |
-0.08 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2016年5月～2018年4月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2018年4月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 615,000 | 4.59% | 3.17% | 868,380 | 7.15% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 568,000 | 3.09% | 3.24% | 782,880 | 6.44% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 205,000 | 0.39% | 4.32% | 536,693 | 4.42% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 166,700 | 2.14% | 3.99% | 460,092 | 3.79% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 397,000 | 4.75% | 3.64% | 366,431 | 3.02% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 107,100 | -4.03% | 4.83% | 141,050 | 1.16% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 147,200 | 0.34% | 3.67% | 143,903 | 1.18% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 109,600 | 6.93% | 3.74% | 97,071 | 0.80% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 167,800 | 0.60% | 4.06% | 512,644 | 4.22% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 163,300 | 4.48% | 4.47% | 215,556 | 1.77% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 48,900 | -0.31% | 6.02% | 234,387 | 1.93% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 451,000 | 4.04% | 4.47% | 223,696 | 1.84% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 104,700 | 2.25% | 4.09% | 106,254 | 0.87% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 221,700 | 1.46% | 4.04% | 205,073 | 1.69% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 169,300 | 2.23% | 4.22% | 134,763 | 1.11% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 672,000 | 2.91% | 3.84% | 272,083 | 2.24% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 81,300 | 1.25% | 4.79% | 124,575 | 1.03% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 647,000 | 5.03% | 3.46% | 322,121 | 2.65% |
| 8977 | 阪急リート投資法人 | 139,700 | 4.33% | 4.26% | 89,198 | 0.73% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 161,000 | -2.42% | 5.56% | 41,341 | 0.34% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 261,000 | 2.51% | 3.91% | 502,947 | 4.14% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 82,800 | 9.38% | 4.47% | 332,098 | 2.73% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 85,200 | 5.06% | 4.53% | 139,733 | 1.15% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 142,200 | 1.79% | 3.87% | 185,671 | 1.53% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 489,500 | 5.16% | 3.64% | 237,174 | 1.95% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 82,500 | 6.87% | 4.14% | 135,558 | 1.12% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 140,500 | 3.61% | 3.89% | 245,965 | 2.02% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 121,100 | 1.34% | 4.41% | 205,727 | 1.69% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 281,900 | 2.47% | 3.74% | 380,565 | 3.13% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 161,200 | 1.64% | 4.47% | 126,208 | 1.04% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 485,000 | 2.65% | 3.88% | 338,871 | 2.79% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 117,500 | 1.56% | 4.33% | 399,815 | 3.29% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 250,900 | 0.76% | 3.84% | 147,277 | 1.21% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 230,300 | 0.57% | 3.75% | 503,424 | 4.14% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 538,000 | -3.24% | 4.65% | 114,453 | 0.94% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 249,700 | 2.88% | 5.30% | 47,268 | 0.39% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 113,500 | 1.07% | 5.07% | 201,729 | 1.66% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 168,900 | 3.62% | 4.13% | 187,479 | 1.54% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 332,500 | 2.78% | 4.99% | 130,260 | 1.07% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 13,820 | -8.72% | 5.91% | 89,322 | 0.74% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 176,000 | 0.63% | 4.66% | 13,135 | 0.11% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 112,500 | 0.81% | 5.93% | 26,370 | 0.22% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 70,500 | -2.42% | 3.79% | 136,629 | 1.12% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 231,600 | 0.35% | 5.27% | 117,583 | 0.97% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 106,100 | -0.75% | 4.95% | 20,489 | 0.17% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 95,600 | 2.14% | 5.62% | 43,651 | 0.36% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 152,700 | 4.02% | 4.05% | 659,939 | 5.43% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 134,200 | 8.14% | 6.44% | 34,218 | 0.28% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 112,300 | -0.97% | 4.56% | 123,530 | 1.02% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 105,300 | 2.63% | 5.27% | 49,557 | 0.41% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 116,000 | 4.13% | 5.91% | 15,351 | 0.13% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 352,500 | 1.15% | 3.28% | 92,628 | 0.76% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 89,600 | 3.58% | 5.33% | 21,087 | 0.17% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 93,700 | 0.00% | 5.77% | 31,202 | 0.26% |
| 3476 | 投資法人みらい | 184,000 | -1.71% | 6.09% | 54,050 | 0.44% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 144,700 | 2.05% | 4.35% | 72,350 | 0.60% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 263,900 | 0.53% | 3.98% | 56,475 | 0.46% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 114,200 | 1.06% | 5.11% | 26,397 | 0.22% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 113,900 | -1.64% | 4.76% | 25,445 | 0.21% |
| 8973 | 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 | 114,400 | - | 4.05% | 126,470 | |
（※8973は2018/4/25上場廃止のため、2018/4/24終値で算出）
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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