１．REIT全体市況

10月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+1.51%の上昇。但し、TOPIXとは大きく異なる値動きとなった。
月初は、米国のインフレ懸念が一旦後退したことを受け、前月後半の下落の反動から株式相場とともに急反発して始まった。しかし欧米の長期金利が軒並み上昇、更にREITの公募増資が相次いで発表され投資口の一時的な需給悪化懸念も重なり、月中はTOPIXが比較的堅調であったのに対し、東証REIT指数は連日の下落となり、24日終値は1,854.20ポイントと、3月9日以来7ヶ月半ぶり安値を付けた。しかし米国が年内にも利上げペースを緩めるとの見方が拡がると、月末に掛けて5営業日連続上昇と急回復し、31日終値は1,974.70ポイントと前月を僅かに上回って終了した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、10月は投資信託と証券会社（自己取引部門）が買越しとなる一方、外国人投資家、金融機関、個人が売越しとなった。

銘柄別に見ると、全61銘柄うち、34銘柄が上昇、27銘柄が下落となり、大きく二分した。
ヘルスケア＆メディカル投資法人が前月比+12.86％の大幅上昇となった。続いてジャパン・ホテル・リート投資法人が+8.60%、オリックス不動産投資法人が+7.84%と、ホテルや商業施設の投資比率の高い銘柄を中心に上昇した。入国上限撤廃や旅行支援政策を背景に業績回復を期待したと見られる。
一方、スターツプロシード投資法人（SPI）が-6.14%、Oneリート投資法人（ORI）が-5.88%、SOSiLA物流リート投資法人が-5.50%の下落率と、住宅や物流施設系銘柄を中心に下落した。SPIは公募増資を発表したこと、ORIは稼働率低下や水光熱費増加に伴う業績への影響が嫌気されたと見られる。

個別銘柄の運用動向では、10月は、アドバンス・ロジスティクス投資法人（ADL）、ケネディクス商業リート投資法人、GLP投資法人（GLP）、三菱地所物流リート投資法人（MEL）、スターツプロシード投資法人（SPI）の5銘柄が増資を発表した。ADL、GLP、MELの物流施設銘柄は調達額100億円超の大型増資であり、なかでもMELは2期連続の増資である点からも、物流施設銘柄の外部成長が著しい。
一方、6年ぶりの増資となったSPIは、物件入替えで都心の再開発によるタワーマンションを組み入れる。従来は郊外を中心に小規模のマンションがポートフォリオの中心であったが、旗艦物件となるタワーマンションの取得をきっかけに、資産規模1,000億円を達成するとともに、ポートフォリオ構成が従来より大きく変化する。併せて定借物件による減価償却費割合の高さを背景に、継続的な利益超過分配を行う方針に切り替える。

日本リート投資法人（NRIC）の主要スポンサーが、双日からSBIホールディングスへ交代する。双日は、NRIC創設時から主要スポンサーとしてNRICの運用を主導し、外部成長をサポートしてきた。NRICは資産規模3,000億円を当面の目標に掲げ、物件入替えを積極的に行いながら2,500億円規模に成長したが、2019年以降公募増資を行っておらず、物件取得は昨年8月を最後に直近1年間は規模拡大が停滞していた。
4月に日本都市ファンド投資法人及び産業ファンド投資法人の主要スポンサーが三菱商事及びUBSからKKRへ交代したのと同様に、REITのスポンサーを取り巻く事業環境が変わるなか、事業ポートフォリオの入替えを目的に商社が上場REITより撤退し、私募の運用に注力する事例が続いている。
一方、SBIホールディングスは、2020年以降不動産開発会社や不動産投資運用会社を子会社化し、本格的に不動産投資事業へ進出した。NRICの主要スポンサーとなることによって、運用資産残高は1,760億円から4,300億円規模へ拡大する。新たな収益基盤を作るとともに、SBIグループの中核事業である金融業とのシナジーを活用する見込み。

＜市況データ＞

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2020年11月～2022年10月の24ヶ月間） 




2．個別銘柄データ

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する