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１．REIT全体市況
8月末の東証REIT指数（配当なし）は、2,082.64ポイントと前月比+3.23%の上昇。米中対立の激化が一段と進行し、TOPIXが8ヶ月ぶり安値を付けたのと対照的に、東証REIT指数は大幅上昇した。リスク回避の流れから債券市場に資金が流入し、長期金利が一段と低下。これを受け東証REIT指数は8日以降8営業日連続の上昇となった。月後半はやや上げ止まり2,080ポイント台で安定的に推移したが、8月期決算銘柄の分配金権利確定となる28日は、2,090.39ポイントと2007年8月以来12年ぶり高値を付けた。月間ベースで見ると、5月以降4ヶ月連続の上昇となり、短期的に見れば高値警戒感も伴う。
東証REIT指数の上昇に伴い、REIT全体の平均分配金利回りは、20日に3.61%と2017年2月以来2年半ぶりの低水準となった。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、前月に引き続き生損保が282億円の大幅買い越しとなり、投資口価格の上昇を牽引した。昨年上昇を牽引した外国人投資家は売越基調が続く一方、代わって生損保が相対的に利回りの高いREITへ資金流入を続けている。
個別銘柄では、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が前月比+12.20%。日本プロロジスリート投資法人が+9.97%の上昇。これら2銘柄を筆頭に物流施設銘柄が大幅上昇した。
一方、ジャパン・ホテル・リート投資法人が前月比-9.91%の下落。ホテルの新規開業ラッシュに伴う客室単価低下を受け、営業収益を下方修正した（予想分配金は修正なし）。更に日韓情勢の悪化に伴いインバウンド需要に対する懸念から、ホテル系銘柄は市場全体に対しアンダーパフォームの状態となっている。
個別銘柄の運用状況では、8月は、サンケイリアルエステート投資法人（SRE）、フロンティア不動産投資法人（FRI）、タカラレーベン不動産投資法人（TLR）、イオンリート投資法人（AEON）の4銘柄が公募増資を発表した。
TLRは昨年7月に上場、SREは今年3月に上場したばかりだが、ともに8月決算で投資口価格が上昇していることや、資産規模が未だ小さいことから、外部成長を急ぐ。
一方、FRIは6年半ぶりの増資となる。資産規模2,500億円を超えて以降数年間は長期固定賃料を中心に安定性を重視し、積極的な外部成長は見られなかったが、直近ではリスクを抱える地方の郊外型商業施設を売却する一方、都市型商業施設を取得する等、ポートフォリオ構成に変化が見られる。
AEONは、増資資金で福岡県北部のイオンモール福津を取得する。取得額180億円は、ポートフォリオの中で3番目の大型物件となる。REITが郊外型商業施設を売却する傾向にあるなか、ベッドタウンとして人口流入が期待される商圏や、スポンサーと賃料固定の契約が強みとなるか見極めたい。
5月から続いたさくら総合リート投資法人を巡る合併問題は、30日の投資主総会の結果、スターアジアグループの傘下となることが決定した。来年3月、資産運用会社がスターアジア投資顧問に交代する予定。
＜市況データ＞
|
|
2019年8月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,082.64 |
+65.16 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,275.94 |
+155.61 |
|
時価総額合計 |
15兆7,029億円 |
+5,066億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.64% |
-0.09 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2017年9月～2019年8月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2019年8月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 780,000 | 2.09% | 2.78% | 1,101,360 | 7.01% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 707,000 | 3.82% | 2.80% | 979,344 | 6.24% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 212,600 | -2.83% | 4.20% | 556,590 | 3.54% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 224,100 | 6.06% | 3.18% | 618,516 | 3.94% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 485,000 | 0.73% | 3.08% | 447,655 | 2.85% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 148,900 | 1.50% | 3.74% | 196,101 | 1.25% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 202,900 | 2.84% | 2.91% | 198,355 | 1.26% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 151,300 | 9.32% | 3.08% | 145,533 | 0.93% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 199,200 | 8.20% | 3.46% | 621,173 | 3.96% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 191,500 | 5.74% | 3.83% | 252,780 | 1.61% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 63,400 | 1.44% | 5.44% | 386,540 | 2.46% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 458,000 | -2.35% | 4.61% | 227,168 | 1.45% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 133,900 | 0.60% | 3.66% | 135,888 | 0.87% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 269,800 | 3.25% | 3.53% | 244,189 | 1.56% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 178,300 | -1.00% | 4.14% | 141,927 | 0.90% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 813,000 | 3.96% | 3.32% | 348,379 | 2.22% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 105,800 | 2.22% | 4.00% | 162,116 | 1.03% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 829,000 | 2.98% | 3.16% | 407,766 | 2.60% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 157,600 | 1.68% | 3.95% | 109,564 | 0.70% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 195,000 | 6.73% | 4.53% | 49,487 | 0.32% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 280,400 | 5.22% | 4.21% | 581,830 | 3.71% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 81,800 | -9.91% | 4.51% | 365,020 | 2.32% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 98,300 | 7.55% | 4.07% | 161,218 | 1.03% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 167,400 | 3.33% | 3.43% | 218,574 | 1.39% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 667,000 | 4.06% | 3.01% | 323,176 | 2.06% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 111,100 | 2.49% | 3.54% | 182,551 | 1.16% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 164,700 | 2.74% | 3.46% | 308,806 | 1.97% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 149,500 | 4.99% | 4.13% | 268,205 | 1.71% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 342,000 | 1.33% | 3.13% | 461,700 | 2.94% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 202,700 | 5.24% | 3.76% | 183,942 | 1.17% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 517,000 | 3.50% | 3.81% | 398,723 | 2.54% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 131,000 | 7.91% | 4.05% | 502,178 | 3.20% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 335,000 | 2.92% | 3.04% | 214,679 | 1.37% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 287,800 | 9.97% | 3.11% | 676,085 | 4.31% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 552,000 | -1.95% | 4.77% | 122,468 | 0.78% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 309,000 | -0.16% | 4.47% | 74,132 | 0.47% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 139,400 | -1.34% | 4.41% | 247,762 | 1.58% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 188,000 | -3.19% | 3.63% | 235,188 | 1.50% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 441,500 | 1.03% | 3.97% | 198,644 | 1.27% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 19,550 | 1.09% | 3.88% | 173,981 | 1.11% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 180,500 | -2.43% | 4.69% | 13,471 | 0.09% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 129,000 | 5.56% | 5.40% | 36,509 | 0.23% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 89,500 | 6.04% | 3.58% | 383,836 | 2.44% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 274,400 | 5.42% | 4.68% | 139,313 | 0.89% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 135,100 | 1.27% | 4.89% | 42,016 | 0.27% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 118,600 | 1.19% | 4.64% | 70,282 | 0.45% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 185,500 | 7.29% | 3.46% | 843,524 | 5.37% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 125,200 | 0.97% | 7.51% | 31,923 | 0.20% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 145,400 | 6.68% | 4.35% | 175,934 | 1.12% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 113,600 | -3.15% | 4.88% | 61,438 | 0.39% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 119,700 | 0.67% | 5.68% | 15,841 | 0.10% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 441,500 | 12.20% | 2.94% | 167,329 | 1.07% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 87,400 | -0.11% | 5.40% | 20,569 | 0.13% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 96,400 | -2.33% | 3.49% | 32,101 | 0.20% |
| 3476 | 投資法人みらい | 56,600 | 0.18% | 5.58% | 89,521 | 0.57% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 139,600 | -2.24% | 4.53% | 69,800 | 0.44% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 325,000 | 7.79% | 3.38% | 79,890 | 0.51% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 131,300 | 5.29% | 4.58% | 34,040 | 0.22% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 133,400 | 2.62% | 4.38% | 29,802 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 118,900 | -6.89% | 6.90% | 41,080 | 0.26% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 109,100 | 5.92% | 4.30% | 38,964 | 0.25% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 114,700 | 3.52% | 5.99% | 27,184 | 0.17% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 122,100 | 2.43% | 3.18% | 29,255 | 0.19% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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