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１．REIT全体市況
6月の東証REIT指数は、前月比+3.72%の上昇となり、同期間のTOPIXの上昇率+1.07%を上回った。
月前半は、ワクチン接種の進展から経済正常化期待を背景に、コロナショック後高値を連日更新した。中旬は、米FRBが量的金融緩和を縮小し利上げ時期を前倒しする方針を示したことから下落したが、下落幅はTOPIXに比べて限定的であった。月末に掛けて東証REIT指数は再び反発し、29日終値は2,161.90ポイントとコロナショック後高値を付けた。
これにより月間ベースでは昨年11月以来8ヶ月連続の上昇となる。東証が発表する投資部門別売買動向によれば、6月は国内投資家の売越しに対し、外国人投資家が589億円の大幅買越しとなった。外国人投資家は2月以来5ヶ月連続買越しとなっていることから、価格上昇の牽引役となっている。米金利低下を背景として世界的にREITに資金が流入しており、その流れを受けJ-REITの価格も上昇していると見られる。
個別銘柄では61銘柄うち55銘柄が上昇した。なかでも伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が前月比+11.79%、SOSiLA物流リート投資法人が+8.69%上昇したように、物流施設銘柄の上昇が顕著であった。また一部ホテルの売上増加によりいちごホテルリート投資法人が35%増配予想を発表したことを受け、前月比+8.77%の上昇率となった。
これに対し、オフィスビル系銘柄が軟調となっている。オフィス市況の低迷が一段と深刻さを増しピークアウトの兆しが見えない点から、年初より続いた上昇を一旦利益確定する動きと見られる。
個別銘柄の動向では、22日、東海道リート投資法人が上場した。コロナ禍を経て1年半ぶりの新規上場となった。特定の地方に重点投資するREITとしては、阪急阪神リート投資法人、福岡リート投資法人に次ぐ3銘柄目となる。東海道という地域特性がポートフォリオやパフォーマンスにどのように表れるか注目される。
既存銘柄では、フロンティア不動産投資法人（FRI）と、GLP投資法人（GLP）が公募増資を発表した。
FRIは、「三井ショッピングパークららぽーと新三郷」の持分を追加取得し、これにより本物件はポートフォリオ全体の8.3%を占める旗艦物件となる。また銀座及び原宿の商業施設を取得し、アフターコロナを見据えたポートフォリオを構築する。これで昨年後半より三井不動産系列の4つのREIT全てが増資を行った。三井不動産が計画中の都心の再開発を控え資産効率を高める必要性から、今後も系列REITへ資産を売却する流れが続くことが想定される。
GLPは、「GLP座間」等の首都圏近郊の物流施設を中心に取得し、資産規模は7,880億円と、日本プロロジスリート投資法人の7,584億円を超え、物流施設REITとしては最大規模となる。GLPは2019年は増資がなく外部成長が一時停滞したが、2020年7月以降3期連続増資を行い、再び外部成長軌道に乗る。スポンサーの開発物件の優先交渉権を順次取得し、パイプラインも更に積み上がっているため、今後も優先交渉権の行使期限に併せ取得が続く可能性が高まる。
スターウッド・キャピタル・グループによるインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（IOJ）へのTOBは不成立となった。最終的にTOB価格を22,500円まで引き上げたが、対抗TOBとなる予定のインベスコグループによるTOB価格が22,750円と上回ったこともあり、大口投資主の賛同を得られず、応募口数は9%弱に留まった。これを受け、インベスコグループによるTOBが7月27日まで実施予定。IOJはこれに賛同を表明した。TOBの価格水準から見ると成立する可能性も高いが、TOBのプロセスや非上場化の方針に大口投資主の賛同を得られるかどうかが成立の鍵となろう。
＜市況データ＞
|
|
2021年6月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,150.73 |
+77.18 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,732.24 |
+181.24 |
|
時価総額合計 |
17兆5,282億円 |
+6,606億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.33% |
-0.12 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2019年7月～2021年6月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2021年6月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 693,000 | -0.14% | 3.23% | 1,145,183 | 6.53% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 683,000 | 3.48% | 3.29% | 946,098 | 5.40% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 120,400 | 8.66% | 3.77% | 841,487 | 4.80% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 213,800 | 5.06% | 3.19% | 590,088 | 3.37% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 435,000 | 1.05% | 3.47% | 416,839 | 2.38% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 164,100 | 2.31% | 3.56% | 216,119 | 1.23% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 204,900 | 5.95% | 3.32% | 200,310 | 1.14% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 125,200 | 1.62% | 3.85% | 120,428 | 0.69% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 160,700 | 2.36% | 3.86% | 501,117 | 2.86% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 157,100 | 0.83% | 4.07% | 207,372 | 1.18% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 42,800 | -4.04% | 0.07% | 260,945 | 1.49% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 519,000 | 2.98% | 4.13% | 265,089 | 1.51% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 175,000 | 7.43% | 3.26% | 184,281 | 1.05% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 334,000 | 8.09% | 2.88% | 302,294 | 1.72% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 187,000 | 5.00% | 3.74% | 148,852 | 0.85% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 783,000 | -3.57% | 3.53% | 335,523 | 1.91% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 98,800 | 2.17% | 4.31% | 149,521 | 0.85% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 773,000 | -0.64% | 3.60% | 377,292 | 2.15% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 160,900 | 4.14% | 3.70% | 111,858 | 0.64% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 242,000 | 7.08% | 3.73% | 61,414 | 0.35% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 327,500 | 7.03% | 3.53% | 719,190 | 4.10% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 66,600 | -0.89% | 0.41% | 297,503 | 1.70% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 120,800 | 7.86% | 3.58% | 257,491 | 1.47% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 158,800 | 1.02% | 3.60% | 214,856 | 1.23% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 641,000 | 1.10% | 3.07% | 322,726 | 1.84% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 166,600 | 5.58% | 3.49% | 319,261 | 1.82% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 211,900 | 8.11% | 3.00% | 438,636 | 2.50% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 370,000 | 5.11% | 3.03% | 512,450 | 2.92% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 240,100 | 6.62% | 3.42% | 239,112 | 1.36% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 526,000 | 5.52% | 3.54% | 405,664 | 2.31% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 191,600 | 2.51% | 3.02% | 832,246 | 4.75% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 350,000 | 3.24% | 3.20% | 242,548 | 1.38% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 353,500 | 4.12% | 2.79% | 912,684 | 5.21% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 675,000 | 4.49% | 1.99% | 151,851 | 0.87% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 323,500 | 5.03% | 4.48% | 77,610 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 164,500 | 6.75% | 3.89% | 308,161 | 1.76% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 187,100 | 6.98% | 3.74% | 253,146 | 1.44% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 456,500 | 2.47% | 4.24% | 205,393 | 1.17% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 22,690 | 0.80% | 3.30% | 199,732 | 1.14% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 140,000 | 2.34% | 5.04% | 47,671 | 0.27% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 92,000 | 1.55% | 3.56% | 394,557 | 2.25% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 300,500 | 5.85% | 4.71% | 174,944 | 1.00% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 152,200 | 7.49% | 4.25% | 47,334 | 0.27% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 126,500 | 4.98% | 4.27% | 80,871 | 0.46% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 178,100 | 2.71% | 3.63% | 839,777 | 4.79% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 96,700 | 8.77% | 1.69% | 24,656 | 0.14% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 187,600 | 5.10% | 3.32% | 334,866 | 1.91% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 62,200 | 5.96% | 4.68% | 104,147 | 0.59% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 133,600 | -2.34% | 5.15% | 20,398 | 0.12% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 592,000 | 5.34% | 2.63% | 320,864 | 1.83% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 84,200 | 1.32% | 4.45% | 19,816 | 0.11% |
| 3476 | 投資法人みらい | 51,900 | 4.22% | 4.86% | 86,270 | 0.49% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 140,700 | 4.77% | 2.66% | 70,350 | 0.40% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 491,500 | 7.43% | 2.80% | 192,243 | 1.10% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 187,500 | 4.98% | 3.67% | 93,778 | 0.54% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 122,800 | 2.33% | 4.61% | 27,434 | 0.16% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 124,300 | 4.02% | 4.83% | 57,489 | 0.33% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 158,400 | 11.79% | 3.17% | 95,060 | 0.54% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 142,800 | 6.25% | 4.77% | 40,410 | 0.23% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 133,700 | 8.17% | 4.18% | 47,704 | 0.27% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 157,600 | 8.69% | 3.15% | 96,402 | 0.55% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 106,300 | - | 4.67% | 18,794 | 0.11% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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