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１．REIT全体市況
2月末の東証REIT指数（配当なし）は、1,850.03ポイントと前月比-0.04%の小幅下落。米中貿易協議の進展を背景に回復基調となったTOPIXに対し、東証REIT指数は1ヶ月通して1,830～1,860ポイントの高値圏で安定的に推移した。
東証REIT指数が安定推移する背景には、投資口売買シェアの45%を占める外国人投資家が438億円の買越しとなったことが挙げられる。外国人投資家は2018年9月以降6ヶ月連続の買越しとなり旺盛な投資意欲を見せる。長期金利に一段と低下圧力が掛かり、REITの分配金利回りとの利回り差が拡大するなかで、外国人投資家によるREITへの資金流入が続いている。
一方、投資信託が494億円と大幅売越しとなっており、外国人投資家以外の買い手が不在ななか、日米の金融政策の動きに左右される展開が想定されよう。
個別銘柄の投資口価格では、インヴィンシブル投資法人、日本リート投資法人、MCUBS MidCity投資法人がいずれも6%超の上昇率を示した。3銘柄ともに2月に好決算を発表し、相対的に分配金利回りが高いことが支持されたと見られる。
一方、ヘルスケア&メディカル投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が、それぞれ-4.87%、-4.63%の下落率となった。2銘柄ともに増資後の需給悪化が大きく響いた。
13日上場したエスコンジャパンリート投資法人は、初値97,200円とIPO発行価格101,000円を3.8%下回った。これで2018年以降上場した5銘柄いずれも初値が公募割れとなった。
個別銘柄の運用動向では、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（KDR）、野村不動産マスターファンド投資法人(NMF）、大和ハウスリート投資法人（DHR）の3銘柄が増資を発表した。
KDRの増資は、資金調達額は65億円と小規模だが、今後の物件取得余力を確保する。KDRは、2018年2月のジャパン・シニアリビング投資法人との合併前は資産規模1,600億円程度で停滞していたが、合併を機に2期連続して増資を実施。賃貸住宅が高値で取得が難しい環境で、ヘルスケア施設を中心に取得することで、資産規模2,300億円に急成長した。
NMFとDHRの増資は、ともに1年ぶりで資金調達額300億円超の大型増資なった。それぞれスポンサーである野村不動産及び大和ハウス工業が開発した物件を取得し、NMFは資産規模1兆円とJ-REIT全体のうち3番目、DHRは資産規模7,500億円と5番目の規模となった。
合併銘柄は、合併によって資産規模が拡大したことで、大型の増資を吸収することが出来るため、資産規模の成長が加速している。またポートフォリオ分散による収益分散効果や負ののれんの活用等、合併による資金調達と物件取得、更には収益の安定と相乗効果が表れている。
その他特徴的な動きとしては、資産入替えに伴い、保有物件を売却する動きが活発化している。大和証券オフィス投資法人が「Daiwa御成門ビル」、日本ビルファンド投資法人が「NBF芝公園大門通りビル」等オフィスビル2物件、オリックス不動産投資法人が地方の郊外型商業施設3物件、野村不動産マスターファンド投資法人が大阪及び名古屋の住宅5物件をそれぞれ売却した。
築年数の経過による修繕費の増加やエリアにおける将来的な需給環境の変化を背景に、不動産価格が高い時期に売却して、売却益を計上する。売却益は売却した期に一時的に増配するだけでなく、分配金の平準化を目的に内部留保する動きや、保有物件の修繕工事を行い資産価値向上に活用する等、売却益の活用方法も多岐にわたっている。
＜市況データ＞
|
|
2019年2月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,850.03 |
-0.82 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,728.00 |
+18.89 |
|
時価総額合計 |
13兆6,652億円 |
+972億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.00% |
+0.01 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2017年3月～2019年2月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2019年2月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 725,000 | 2.98% | 2.91% | 1,023,700 | 7.49% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 645,000 | 1.10% | 2.97% | 893,460 | 6.54% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 224,400 | 0.63% | 3.95% | 587,483 | 4.30% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 182,600 | -4.05% | 3.71% | 503,976 | 3.69% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 437,000 | -1.47% | 3.37% | 403,351 | 2.95% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 132,700 | -0.15% | 4.20% | 174,765 | 1.28% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 165,600 | -1.37% | 3.38% | 161,891 | 1.18% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 126,400 | 2.43% | 3.41% | 111,950 | 0.82% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 172,600 | -0.63% | 4.03% | 527,308 | 3.86% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 170,200 | 0.89% | 4.29% | 224,664 | 1.64% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 50,700 | 7.07% | 6.43% | 287,309 | 2.10% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 460,000 | 3.37% | 4.56% | 228,160 | 1.67% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 123,200 | -0.24% | 3.90% | 125,029 | 0.91% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 223,200 | -2.96% | 4.14% | 202,012 | 1.48% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 169,300 | -0.41% | 4.22% | 134,763 | 0.99% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 743,000 | -0.54% | 3.57% | 318,383 | 2.33% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 103,000 | 1.68% | 4.16% | 157,826 | 1.15% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 743,000 | 2.06% | 3.32% | 365,465 | 2.67% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 144,700 | 1.54% | 4.33% | 100,595 | 0.74% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 170,500 | -1.50% | 5.14% | 43,780 | 0.32% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 248,400 | -3.04% | 4.21% | 478,667 | 3.50% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 85,900 | 2.87% | 4.29% | 383,316 | 2.81% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 87,900 | 2.69% | 4.44% | 144,161 | 1.05% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 153,900 | -1.09% | 3.66% | 200,947 | 1.47% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 554,000 | -4.32% | 3.38% | 268,425 | 1.96% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 98,000 | 6.64% | 4.66% | 161,026 | 1.18% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 142,100 | -1.66% | 3.94% | 266,432 | 1.95% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 118,500 | 1.89% | 4.52% | 201,310 | 1.47% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 310,000 | -3.73% | 3.45% | 418,500 | 3.06% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 181,400 | 0.72% | 4.32% | 164,282 | 1.20% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 464,500 | -1.48% | 4.26% | 358,234 | 2.62% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 116,300 | 0.52% | 4.46% | 445,827 | 3.26% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 287,800 | -0.31% | 3.49% | 184,432 | 1.35% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 236,800 | -0.29% | 3.73% | 517,633 | 3.79% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 532,000 | -0.75% | 4.86% | 118,031 | 0.86% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 273,900 | -0.98% | 4.95% | 65,711 | 0.48% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 128,700 | 1.02% | 4.64% | 228,745 | 1.67% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 176,900 | -1.12% | 3.84% | 221,302 | 1.62% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 412,500 | 7.00% | 4.40% | 185,596 | 1.36% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 16,070 | -2.01% | 4.72% | 138,899 | 1.02% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 170,500 | -0.41% | 4.96% | 12,725 | 0.09% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 112,800 | -0.70% | 6.45% | 31,924 | 0.23% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 76,700 | 0.66% | 4.06% | 288,552 | 2.11% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 255,800 | -1.27% | 5.01% | 129,870 | 0.95% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 111,400 | -4.87% | 6.10% | 34,020 | 0.25% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 95,700 | 3.24% | 7.26% | 48,242 | 0.35% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 152,600 | -2.12% | 4.11% | 659,507 | 4.83% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 133,500 | -1.33% | 4.86% | 34,039 | 0.25% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 105,700 | -2.76% | 4.87% | 116,270 | 0.85% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 105,300 | -0.75% | 6.46% | 56,949 | 0.42% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 107,300 | 0.00% | 6.39% | 14,200 | 0.10% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 329,500 | -4.63% | 3.88% | 123,060 | 0.90% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 83,100 | 0.61% | 5.73% | 19,557 | 0.14% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 84,900 | 0.24% | 5.96% | 28,272 | 0.21% |
| 3476 | 投資法人みらい | 189,900 | -0.58% | 6.00% | 75,088 | 0.55% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 135,900 | 1.34% | 4.40% | 67,950 | 0.50% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 246,400 | -1.48% | 4.42% | 60,569 | 0.44% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 106,400 | 2.01% | 5.53% | 24,594 | 0.18% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 114,400 | -1.46% | 5.60% | 25,557 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 90,000 | -3.43% | 7.00% | 31,095 | 0.23% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 90,500 | 3.43% | 4.80% | 32,321 | 0.24% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 99,400 | - | 6.32% | 23,558 | 0.17% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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