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１．REIT全体市況
11月の東証REIT指数は、前月比-4.32%の下落となった。TOPIXに比べて反発する局面が少なく、一ヶ月通して上値の重い展開であった。
月前半は中国恒大集団の債務問題が継続していることに加え、米国のインフレ観測を背景に利上げ時期が早まるとの見方が強まり、株式相場とともに下落した。月中に第2次岸田内閣が発足し大規模な経済対策期待を背景に株式相場は反発したが、東証REIT指数は追随せず2,060～2,070ポイントのレンジで安定した推移であった。月末は新変異種オミクロン株の発生により経済の先行き不透明感が強まり株式相場とともに大幅下落し、30日終値は2,002.58ポイントと4月1日以来8ヶ月ぶり安値を付けて終了した。
東証が発表する部門別売買動向によれば、11月は投資信託が140億円の売越しとなる一方、外国人が139億円の買越しとなり、10月の動きと逆転した。国内投資家は慎重姿勢である一方、外国人投資家は海外REITと比較した場合のJ-REIT価格の出遅れ感や分配金利回りの高さに着目していると見られる。
個別銘柄を見ると全61銘柄うち7銘柄が上昇、54銘柄が下落。
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人は前月比+5.98%の上昇となり、堅調な物流施設系銘柄のなかでも上昇率が際立った。
一方、いちごホテルリート投資法人、インヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、森トラスト・ホテルリート投資法人のホテル系銘柄は総じて前月比+10%超の大幅下落となった。ホテル系銘柄は緊急事態宣言明けの10月以降回復基調であったが、欧米の感染拡大やオミクロン株の発生に伴う外国人の入国制限措置等により今後の宿泊需要への影響が大きな懸念材料となった。
個別銘柄の動向では、9日にインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が上場廃止となった。TOBを伴う上場廃止はJ-REIT初となる。
11月は、星野リゾート・リート投資法人（HRR）、SOSiLA物流リート投資法人（SLR）、日本プロロジスリート投資法人（NPR）の3銘柄が増資を発表した。投資口市況が軟調ななかの増資発表であったが、物流施設系のSLRとNPRの投資口価格への影響は限定的であり、コロナ禍に関係なく外部成長を実行する。
HRRは、増資発表後の投資口価格は大きく下落したが、ホテル系銘柄の中では唯一投資口価格がコロナ禍前の水準を上回っており、プレミアム増資を維持できる価格で増資を実施する。スポンサーの星野リゾートが開業したばかりの九州の高級旅館2物件を取得し、アフターコロナを見据え先行投資を行う。
11月発表の9月期決算によれば、企業業績に伴うオフィスの縮小移転の動きは一巡し、大規模ビルの空室率の上昇は鈍化傾向にある。年明けからのテナントの動きが活発化し空室率改善を期待する一方、2023年のオフィス大量供給を控え賃料水準の回復は期待し難いとの見通しが強まる。
このようにオフィスの賃貸市況は不透明感が残るが、売買市況は依然として好調にある。東急リアル・エステート投資法人が旗艦物件の一つである「世田谷ビジネススクエア」の持分をGMOインターネットに売却する（売却額227.5億円）。GMOインターネットによれば、本社機能は従来の渋谷に残し、映像スタジオや研究拠点として活用するとともに、駅名にオフィス名称を付ける等、エリアと一体となり会社価値向上を図る。オフィス市況が厳しい環境であるが、コロナ禍や先々を見据えた新たな価値観を創造するオフィス戦略へ転換する企業も出てきている。
＜市況データ＞
|
|
2021年11月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,002.58 |
-90.36 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,470.13 |
-190.41 |
|
時価総額合計 |
16兆4,147億円 |
-8,899億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.61% |
+0.20 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2019年12月～2021年11月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2021年11月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 700,000 | -5.41% | 3.43% | 1,156,750 | 7.05% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 655,000 | -6.16% | 3.50% | 907,313 | 5.53% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 97,800 | -6.41% | 4.60% | 683,533 | 4.16% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 180,500 | -4.45% | 3.68% | 498,180 | 3.03% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 404,500 | -3.11% | 3.73% | 387,612 | 2.36% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 150,200 | -0.79% | 4.46% | 209,919 | 1.28% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 186,400 | -2.46% | 4.16% | 182,225 | 1.11% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 119,200 | 1.62% | 4.04% | 114,657 | 0.70% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 144,600 | 1.83% | 4.29% | 450,912 | 2.75% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 141,600 | -3.74% | 4.29% | 186,912 | 1.14% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 38,050 | -15.44% | 0.08% | 231,985 | 1.41% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 497,000 | -1.39% | 4.34% | 268,877 | 1.64% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 150,700 | -5.28% | 3.78% | 159,099 | 0.97% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 314,000 | -7.78% | 3.10% | 284,193 | 1.73% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 163,200 | -3.49% | 4.29% | 129,907 | 0.79% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 689,000 | -4.44% | 3.96% | 295,243 | 1.80% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 85,600 | -0.81% | 4.94% | 129,544 | 0.79% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 714,000 | -2.86% | 3.92% | 348,495 | 2.12% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 158,200 | -6.00% | 3.67% | 109,981 | 0.67% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 225,400 | -5.93% | 4.01% | 57,201 | 0.35% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 323,500 | -1.07% | 3.51% | 750,520 | 4.57% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 58,600 | -14.83% | 0.20% | 261,767 | 1.59% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 109,400 | -4.87% | 3.99% | 241,215 | 1.47% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 132,800 | -3.56% | 4.22% | 179,678 | 1.09% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 620,000 | -2.36% | 3.29% | 312,153 | 1.90% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 150,400 | -2.59% | 3.84% | 288,216 | 1.76% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 202,800 | -2.73% | 3.02% | 419,799 | 2.56% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 348,500 | -6.82% | 3.21% | 482,673 | 2.94% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 206,100 | -5.98% | 3.98% | 205,251 | 1.25% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 432,000 | -7.49% | 4.32% | 355,430 | 2.17% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 180,300 | -3.01% | 3.02% | 809,614 | 4.93% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 319,000 | -3.92% | 3.36% | 221,065 | 1.35% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 369,500 | -2.89% | 2.65% | 953,994 | 5.81% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 637,000 | -14.27% | 2.29% | 155,654 | 0.95% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 294,200 | -3.70% | 4.86% | 78,983 | 0.48% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 152,000 | -1.30% | 4.33% | 310,759 | 1.89% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 166,700 | -3.36% | 4.38% | 240,048 | 1.46% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 421,500 | -3.77% | 4.84% | 189,645 | 1.16% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 126,500 | -3.58% | 5.58% | 43,074 | 0.26% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 82,500 | -4.29% | 4.10% | 365,159 | 2.22% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 280,100 | -3.61% | 4.84% | 163,068 | 0.99% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 154,500 | -1.28% | 4.19% | 48,050 | 0.29% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 118,800 | -1.16% | 4.54% | 91,432 | 0.56% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 161,400 | -5.45% | 4.01% | 761,033 | 4.64% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 81,900 | -16.00% | 1.70% | 20,882 | 0.13% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 187,200 | -1.27% | 3.28% | 334,152 | 2.04% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 61,500 | 1.82% | 4.77% | 110,047 | 0.67% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 134,500 | 2.20% | 5.69% | 20,535 | 0.13% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 583,000 | -3.80% | 2.68% | 315,986 | 1.93% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 75,000 | -7.98% | 4.61% | 17,651 | 0.11% |
| 3476 | 投資法人みらい | 53,200 | 0.95% | 4.74% | 88,431 | 0.54% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 126,700 | -10.46% | 3.81% | 63,350 | 0.39% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 473,000 | -4.06% | 2.96% | 185,007 | 1.13% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 219,000 | -1.13% | 3.21% | 123,669 | 0.75% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 111,000 | -4.72% | 5.40% | 24,797 | 0.15% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 111,300 | 0.27% | 5.39% | 63,998 | 0.39% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 171,800 | 5.98% | 3.15% | 103,102 | 0.63% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 135,900 | -3.75% | 5.25% | 47,832 | 0.29% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 124,100 | -0.72% | 4.56% | 57,967 | 0.35% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 160,000 | -6.65% | 3.16% | 97,870 | 0.60% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 105,700 | -2.31% | 4.69% | 18,688 | 0.11% |
| 3298※ | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 22,680 | - | 0.00% | 199,644 | - |
（※3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は2021/11/9上場廃止のため、2021/11/8で算出）
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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