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１．REIT全体市況
3月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+5.66%の上昇。
日銀によるマイナス金利解除の見通しから金利先高感が強まり、TOPIX同様に月前半は下落相場となり、13日終値が1,667.87ポイントと、2020年11月以来3年4ヶ月ぶり安値を付けた。これに伴いREIT全体の平均分配金利回りは4.75%と、2020年5月以来3年10ヶ月ぶり高水準となった。
月後半は、日銀がマイナス金利の解除を発表する一方、緩和継続の姿勢を示したこと等を背景に急反発し、25日は1,817.74ポイントまで回復したが、月末は年度末を控えた機関投資家のリバランス売りの影響もあり、軟調に推移し、月末は1,794.97ポイントと1,800ポイントを僅かに下回って終了した。
月間ベースで見ると、昨年11月以来4ヶ月ぶりの上昇。日銀の金融政策発表を受けて、過度な金利上昇リスクが後退した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、3月は証券会社（自己取引部門）を除く投資主体がいずれも買越しとなった。特に昨年7月から8ヶ月連続売越しであった投資信託が9ヶ月ぶりの買越しとなった。新NISAの成長投資枠に毎月分配型の投資信託が除外されたこともあり、投資信託の資金流出が続いていたが、漸く解消したと考えられる。
個別銘柄では、全58銘柄うち、56銘柄が上昇、2銘柄が下落となった。
日本アコモデーションファンド投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、スターツプロシード投資法人の住宅銘柄と、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人、インヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人のホテル銘柄が、いずれも10%超の上昇率となった。
一方、下落した2銘柄は、東急リアル・エステート投資法人（TRE）とジャパンリアルエステイト投資法人（JRE）。TREは3月に決算が発表されたが、外部成長シナリオが弱い点が懸念材料と見られる。またJREは3月期の分配金権利落ちの影響が表れた。
3月は公募増資の発表がなかった。金利先高感から投資口市況が軟調に推移している点から、増資を実施し難い環境となっている。
REITの運用動向では、主要テナント退去後の稼働回復が見込めず、旗艦物件を売却する事例が増えている。
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ジャパンエクセレント投資法人は、「興和川崎西口ビル」を2023年6月にスポンサーである日鉄興和不動産へ160億円で売却。
サンケイリアルエステート投資法人は、「品川シーサイドTSタワー」を1月にスポンサーであるサンケイビルへ161億円で売却。
ユナイテッド・アーバン投資法人は、「川崎東芝ビル」を6月に外部へ190億円で売却予定。
積水ハウス・リート投資法人は、「ガーデンシティ品川御殿山」を外部へ610億円で3月と5月に分割売却及び売却予定。
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品川・天王洲・川崎エリアでかつテナント集中度の高かったオフィスが共通項として挙げられる一方、築年数経過による競争力低下や駅からのアクセス等の利便性の個別事情も影響していると考えられる。
また売却損が発生する物件については、他の売却物件の売却益と相殺する事例や、複数期に跨がって分割売却し、業績への影響を緩和する動きも見られる。
このように収益リスクを抱えた大型物件の売却が一巡したこと、またオフィスの賃貸市況に反転の兆しも見られる点から、オフィス銘柄の収益低下リスクは後退したと考えられよう。
＜市況データ＞
|
|
2024年3月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,794.97 |
+96.10 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,410.17 |
+243.43 |
|
時価総額合計 |
15兆3,664億円 |
+8,299億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.43% |
-0.24 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2022年4月～2024年3月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2024年3月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 598,000 | 3.64% | 4.10% | 1,017,193 | 6.62% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 538,000 | -0.37% | 4.42% | 765,501 | 4.98% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 94,700 | 7.25% | 4.75% | 661,867 | 4.31% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 164,400 | 3.98% | 4.29% | 453,744 | 2.95% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 332,000 | 1.07% | 4.58% | 331,063 | 2.15% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 122,700 | 3.37% | 4.38% | 181,846 | 1.18% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 159,900 | -1.48% | 4.47% | 156,318 | 1.02% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 108,200 | 1.60% | 4.95% | 110,670 | 0.72% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 153,200 | 8.27% | 4.77% | 474,704 | 3.09% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 72,200 | 3.59% | 4.44% | 257,032 | 1.67% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 68,000 | 10.57% | 5.16% | 458,124 | 2.98% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 454,500 | 5.82% | 4.79% | 245,885 | 1.60% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 142,100 | 4.79% | 4.71% | 163,405 | 1.06% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 274,100 | 7.11% | 3.87% | 255,105 | 1.66% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 171,700 | 3.62% | 4.19% | 136,673 | 0.89% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 158,700 | 5.87% | 4.79% | 657,478 | 4.28% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 81,200 | 3.57% | 5.01% | 122,885 | 0.80% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 590,000 | 1.20% | 4.64% | 282,172 | 1.84% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 139,600 | 2.65% | 4.35% | 97,050 | 0.63% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 213,400 | 11.03% | 4.80% | 60,281 | 0.39% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 258,800 | 5.89% | 4.44% | 600,416 | 3.91% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 79,700 | 9.78% | 4.67% | 369,569 | 2.41% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 105,400 | 4.56% | 4.36% | 253,686 | 1.65% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 128,000 | 8.38% | 4.19% | 171,213 | 1.11% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 645,000 | 13.56% | 3.32% | 324,739 | 2.11% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 136,900 | 4.42% | 4.49% | 262,346 | 1.71% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 135,600 | 7.62% | 5.00% | 343,911 | 2.24% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 334,000 | 9.15% | 3.54% | 478,622 | 3.11% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 408,500 | 4.88% | 4.55% | 329,842 | 2.15% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 125,600 | 5.63% | 4.31% | 615,155 | 4.00% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 325,500 | 13.53% | 3.48% | 246,678 | 1.61% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 269,000 | 7.34% | 3.79% | 763,664 | 4.97% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 577,000 | 4.91% | 3.02% | 147,457 | 0.96% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 267,800 | 5.18% | 4.79% | 71,896 | 0.47% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 139,300 | 5.93% | 4.79% | 295,867 | 1.93% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 153,900 | 5.12% | 4.52% | 221,616 | 1.44% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 352,500 | 7.47% | 4.96% | 158,600 | 1.03% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 143,800 | 4.28% | 5.08% | 54,134 | 0.35% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 80,500 | 8.64% | 4.68% | 352,709 | 2.30% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 134,300 | 3.15% | 4.77% | 48,281 | 0.31% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 108,600 | 6.58% | 4.80% | 91,086 | 0.59% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 150,300 | 0.94% | 4.35% | 708,695 | 4.61% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 118,100 | 10.37% | 4.79% | 38,676 | 0.25% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 154,100 | 9.37% | 4.63% | 287,859 | 1.87% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 59,100 | 6.49% | 5.17% | 140,185 | 0.91% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 124,500 | 4.01% | 5.25% | 29,535 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 451,000 | 6.24% | 4.11% | 274,208 | 1.78% |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 83,700 | 11.30% | 3.78% | 19,699 | 0.13% |
| 3476 | 投資法人みらい | 45,950 | 3.96% | 5.08% | 87,647 | 0.57% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 383,000 | 9.59% | 4.22% | 192,835 | 1.25% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 150,500 | 5.61% | 4.83% | 94,469 | 0.61% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 120,000 | 5.26% | 5.15% | 29,958 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 101,600 | 6.39% | 5.31% | 79,331 | 0.52% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 121,200 | 3.06% | 4.67% | 81,737 | 0.53% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 124,000 | 7.45% | 5.08% | 43,644 | 0.28% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 89,300 | 5.31% | 4.73% | 41,712 | 0.27% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 122,900 | 8.19% | 4.50% | 89,410 | 0.58% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 130,800 | 6.78% | 5.07% | 36,415 | 0.24% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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