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１．REIT全体市況
5月の東証REIT指数は、前月比+0.47%の小幅上昇。一ヶ月通して株式相場に近似した推移となった。
月初は、前月の上昇相場の流れを引き継ぎ、コロナショック後高値を更新して始まった。しかし国内における変異ウイルスの感染急拡大や、米国の金融緩和の縮小観測を背景に株式相場が急落すると、東証REIT指数も反落し、14日終値は2,008.45ポイントと1ヶ月半ぶり安値を付けた。月後半は、ワクチン接種の進展や米国の長期金利の低下を受け、株式相場とともに反発すると、25日以降コロナショック後高値を再び更新し、28日終値は2,083.90ポイントの高値を付けた。
これで月間ベースで昨年11月以降7ヶ月連続の上昇となった。コロナショック前の2019年9月～2020年2月に2,100～2,250ポイントのボックス圏で推移しており、5月末にこの下限に概ね到達した点から見ると、投資口市況はコロナショック前の正常な水準に戻ったと言えよう。
東証が発表する投資口の投資部門別売買動向によれば、5月は外国人投資家が379億円の買越しとなり、指数上昇の牽引役となった。背景として、米国でインフレ懸念が強まるなか、世界的にREITに資金が流入している点が挙げられる。
一方、投資口価格の上昇によって、REIT全体の平均分配金利回りは3.45%に低下した。米国の金融緩和の縮小観測や国内のオフィス市況の先行き見通しが厳しい点から、投資口価格の一段の上昇は限定的と考えられよう。
個別銘柄の価格では、インヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人が、前月比+13.63%、+7.35％と大幅上昇した。ワクチン接種進展による経済正常化期待を背景に、固定賃料減額の影響が大きいホテル系銘柄が上昇した。
またインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が、公開買付価格を吊り上げるTOB合戦に発展したことから、前月比+11.55%の上昇となった。
一方、ユナイテッド・アーバン投資法人等の5月期決算銘柄が、分配金権利落ちの影響から月末に下落した。
また中小オフィス系銘柄が上昇基調であるのに対し、日本ビルファンド投資法人等の大型のオフィスビル系銘柄の投資口価格が軟調な特徴が見られる。コロナ禍の影響から賃料単価の高い物件や大きい区画の埋め戻しに時間を要している点が重荷となっていると見られる。
個別銘柄の運用動向では、平和不動産リート投資法人（HFR）が、5年半ぶりに公募増資を発表した。HFRは、2016年に資産規模1,600億円を達成以降、過度に外部成長を追わず、収益力の高い物件へ入替えしながら、物件売却益と合併による内部留保を活用し、分配金の成長を実現した。またコロナショック後にNAV倍率が1倍を下回った際に、自己投資口の取得を行う等、機動的な財務運営も奏功し、投資口価格の上昇率は東証REIT指数の上昇率を上回った。今回の増資によって、外部成長に舵を切り、資産規模は1,929億円に成長した。資産規模2,000億円が視野に入ったことで、グローバル株価指数へ組み入れ、格付けアウトルックの引き上げと、規模拡大による恩恵も受け、成長の好循環が見られる。
＜市況データ＞
|
|
2021年5月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,073.55 |
+9.75 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,551.00 |
+32.01 |
|
時価総額合計 |
16兆8,676億円 |
+691億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.45% |
-0.02 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2019年6月～2021年5月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2021年5月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 694,000 | -3.34% | 3.23% | 1,146,835 | 6.80% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 660,000 | -2.65% | 3.40% | 914,239 | 5.42% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 110,800 | 2.88% | 4.09% | 774,391 | 4.59% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 203,500 | 5.55% | 3.35% | 561,660 | 3.33% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 430,500 | -3.15% | 3.51% | 412,527 | 2.45% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 160,400 | -1.11% | 4.03% | 211,246 | 1.25% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 193,400 | 4.15% | 3.52% | 189,068 | 1.12% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 123,200 | -2.61% | 3.91% | 118,504 | 0.70% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 157,000 | -3.92% | 3.97% | 489,579 | 2.90% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 155,800 | -1.08% | 4.10% | 205,656 | 1.22% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 44,600 | 13.63% | 0.75% | 271,919 | 1.61% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 504,000 | 5.44% | 4.18% | 257,427 | 1.53% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 162,900 | -1.09% | 3.47% | 162,889 | 0.97% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 309,000 | -1.28% | 3.12% | 279,668 | 1.66% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 178,100 | -0.61% | 3.93% | 141,768 | 0.84% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 812,000 | 0.74% | 3.45% | 347,950 | 2.06% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 96,700 | 1.26% | 4.35% | 146,343 | 0.87% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 778,000 | -1.64% | 3.57% | 379,732 | 2.25% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 154,500 | 0.91% | 3.84% | 107,408 | 0.64% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 226,000 | -0.62% | 3.98% | 57,354 | 0.34% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 306,000 | 4.40% | 3.77% | 671,976 | 3.98% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 67,200 | 7.35% | 0.40% | 300,183 | 1.78% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 112,000 | -0.18% | 3.86% | 238,733 | 1.42% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 157,200 | 2.81% | 3.63% | 212,692 | 1.26% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 634,000 | -2.31% | 3.10% | 319,201 | 1.89% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 157,800 | -0.57% | 3.69% | 302,397 | 1.79% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 196,000 | -1.06% | 3.24% | 405,723 | 2.41% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 352,000 | 1.00% | 3.18% | 487,520 | 2.89% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 225,200 | -0.27% | 3.64% | 224,273 | 1.33% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 498,500 | -1.09% | 3.73% | 384,455 | 2.28% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 186,900 | 2.02% | 2.87% | 811,831 | 4.81% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 339,000 | -3.14% | 3.31% | 234,925 | 1.39% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 339,500 | -3.28% | 2.86% | 876,538 | 5.20% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 646,000 | 0.62% | 2.08% | 143,323 | 0.85% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 308,000 | 0.33% | 4.70% | 73,892 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 154,100 | 2.39% | 4.15% | 288,678 | 1.71% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 174,900 | 0.17% | 4.00% | 236,640 | 1.40% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 445,500 | 5.07% | 4.34% | 200,444 | 1.19% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 22,510 | 11.55% | 3.26% | 198,148 | 1.17% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 136,800 | 2.09% | 5.16% | 46,581 | 0.28% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 90,600 | -0.44% | 3.59% | 388,553 | 2.30% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 283,900 | 1.47% | 4.98% | 165,280 | 0.98% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 141,600 | 3.81% | 4.57% | 44,038 | 0.26% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 120,500 | 1.95% | 4.48% | 77,036 | 0.46% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 173,400 | 0.35% | 3.73% | 817,616 | 4.85% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 88,900 | 3.73% | 1.57% | 22,667 | 0.13% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 178,500 | 0.56% | 3.49% | 318,623 | 1.89% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 58,700 | 4.82% | 4.96% | 98,287 | 0.58% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 136,800 | 5.72% | 5.03% | 20,887 | 0.12% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 562,000 | -0.71% | 2.77% | 304,604 | 1.81% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 83,100 | 1.09% | 4.57% | 19,557 | 0.12% |
| 3476 | 投資法人みらい | 49,800 | 1.43% | 5.06% | 82,780 | 0.49% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 134,300 | -1.61% | 0.97% | 67,150 | 0.40% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 457,500 | 1.22% | 3.01% | 178,944 | 1.06% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 178,600 | -1.33% | 3.85% | 89,327 | 0.53% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 120,000 | 4.99% | 4.71% | 26,808 | 0.16% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 119,500 | 3.02% | 5.02% | 55,269 | 0.33% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 141,700 | 0.64% | 3.54% | 85,038 | 0.50% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 134,400 | 2.67% | 5.06% | 38,033 | 0.23% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 123,600 | 1.23% | 4.52% | 44,100 | 0.26% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 145,000 | 1.54% | 3.40% | 88,694 | 0.53% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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