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１．REIT全体市況
10月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-5.29%の下落。一ヶ月通してTOPIXに近似した動きであったが、TOPIXの下落率-2.84%に対し、東証REIT指数の下落率は倍近いものであった。
月初は国内の移動制限の緩和を背景に株式相場とともに上昇し、6日は1,754.00ポイントと6月以来4ヶ月ぶり高値を付けた。しかし都心のオフィス空室率の上昇等、オフィス市況に対する懸念が一段と強まると、下落に転じた。16日に1,700ポイントを割り込むと一旦反発する場面もあったが、海外の感染再拡大を背景に一段の下落基調となり、月末は1,635.35ポイントと5月以来5ヶ月ぶり安値となった。これに伴いREIT全体の分配金利回りは4.35%と8月以来2ヶ月半ぶりの高水準となった。
但し、投資口価格の推移を用途別に見ると傾向が異なる。オフィスビル系銘柄は一貫して下落基調となった。ホテルや商業施設系銘柄は、3月のコロナショック来の高値圏で推移していたが、海外の感染拡大によってインバウンド需要回復が遅れるとの見方から、月末に急落した。
一方、物流施設系銘柄は月末に掛けて反発した。相次ぐ公募増資を受け投資口需給悪化に対する懸念から8月初めを天井として価格が下落基調であったが、コロナ禍に強い点が再び見直された。同様にコロナ禍の影響を受けにくく収益安定性の高い住宅系銘柄は終始安定した推移であった。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、10月は金融機関以外の投資主体が売越しであった。唯一買越しであった金融機関は、9月の中間期末を経て買い戻しの動きとみられる。コロナ禍が収束方向にないと、当面買い手不在の状況が続くことが懸念されよう。
運用動向では、REIT全体の運用資産残高が20兆円を達成した。直近では物流施設やオフィスビル等、大型物件の取得が資産残高を積み上げた。
個別銘柄の運用動向では、日本ビルファンド投資法人（NBF）が6年半ぶりに公募増資を発表。REIT史上最大の1,200億円規模の増資を行う。併せて10月にオフィスビル3物件、来年1月に2物件の合計2,572億円を取得し、資産規模は1兆3,845億円と時価総額・資産規模ともにREIT最大規模を維持する。コロナ禍でオフィス市況の先行き不透明感が増し、外部成長せずに物件入替えに方針変更する銘柄が多いなかで、NBFはスポンサーの三井不動産のパイプラインを活用し大型増資を行う積極攻勢に出る。増資による一時的な1口利益の希薄化に対し内部留保を使って分配金を維持するとともに、物件取得により巡航分配金が10%増加する。一方、投資口価格は3月のコロナショック時を下回る水準まで下落した。オフィス市況の不透明感に加え、大型増資による投資口需給悪化に対し、投資家の懸念が深まったとみられるが、分配金利回りが4%超を超えている点から、長期的に見て割安感が際立っている。
ヒューリックリート投資法人、日本リート投資法人、スターアジア不動産投資法人の総合型銘柄で、物件入替えが進む。コロナ禍の影響を受けやすい商業施設を売却する一方、相対的にコロナ禍の影響を受けにくいオフィスや住宅を取得する。ウィズコロナ時代に向け、より収益安定性の高いポートフォリオを構築する方針にシフトしている。
また、大和証券オフィス投資法人、大和証券リビング投資法人、オリックス不動産投資法人が、開発物件の取得を契約する。依然として不動産取得環境が厳しいなか、開発リスクを取りながらも早期に物件を確保する動きが進んでいる。
＜市況データ＞
|
|
2020年10月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,635.35 |
-91.31 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,512.43 |
-186.51 |
|
時価総額合計 |
13兆1,141億円 |
-5,442億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.35% |
+0.24 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2018年11月～2020年10月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2020年10月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 528,000 | -11.41% | 4.23% | 866,448 | 6.61% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 512,000 | -4.83% | 4.30% | 709,228 | 5.41% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 150,300 | -7.45% | 6.04% | 391,153 | 2.98% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 146,500 | -9.18% | 4.67% | 404,340 | 3.08% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 282,500 | -13.48% | 5.39% | 270,706 | 2.06% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 114,700 | -6.21% | 4.96% | 151,059 | 1.15% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 141,800 | -3.41% | 4.75% | 138,624 | 1.06% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 94,200 | -6.82% | 5.10% | 90,609 | 0.69% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 111,300 | -4.63% | 4.85% | 347,071 | 2.65% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 124,600 | -6.32% | 6.13% | 164,472 | 1.25% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 33,250 | 6.57% | 0.42% | 202,720 | 1.55% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 349,500 | -2.37% | 5.89% | 178,513 | 1.36% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 112,900 | -2.92% | 4.69% | 112,892 | 0.86% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 293,100 | -2.79% | 3.28% | 265,277 | 2.02% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 126,300 | -7.27% | 5.38% | 100,535 | 0.77% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 604,000 | -3.97% | 5.01% | 258,820 | 1.97% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 67,500 | -11.53% | 6.21% | 103,429 | 0.79% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 567,000 | -6.13% | 4.83% | 278,894 | 2.13% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 115,100 | -5.81% | 5.09% | 80,018 | 0.61% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 198,900 | -3.73% | 5.00% | 50,476 | 0.38% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 241,900 | -10.07% | 4.55% | 531,212 | 4.05% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 50,300 | -2.71% | 0.40% | 224,456 | 1.71% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 102,100 | -6.16% | 4.21% | 209,912 | 1.60% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 115,000 | -6.43% | 5.14% | 155,595 | 1.19% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 598,000 | -1.48% | 3.34% | 289,744 | 2.21% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 74,800 | -7.77% | 6.04% | 133,453 | 1.02% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 128,500 | -6.14% | 4.52% | 246,248 | 1.88% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 177,600 | -1.50% | 3.56% | 367,635 | 2.80% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 305,000 | -1.93% | 3.63% | 422,425 | 3.22% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 170,700 | -8.18% | 4.76% | 162,380 | 1.24% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 377,000 | -5.63% | 4.86% | 290,751 | 2.22% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 161,000 | -1.11% | 3.40% | 641,260 | 4.89% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 298,800 | -2.67% | 3.60% | 200,681 | 1.53% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 344,000 | -3.23% | 2.76% | 848,252 | 6.47% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 492,000 | -6.99% | 3.88% | 109,156 | 0.83% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 241,000 | -3.72% | 6.05% | 57,818 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 118,000 | -2.56% | 5.39% | 221,051 | 1.69% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 137,200 | -1.51% | 5.47% | 180,006 | 1.37% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 334,500 | -6.17% | 6.25% | 150,502 | 1.15% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 12,940 | -11.00% | 5.86% | 115,156 | 0.88% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 103,700 | -5.73% | 6.79% | 35,310 | 0.27% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 73,000 | -5.93% | 4.56% | 313,073 | 2.39% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 199,200 | -5.64% | 6.48% | 106,806 | 0.81% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 124,800 | -1.03% | 5.14% | 38,813 | 0.30% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 100,200 | -1.57% | 5.65% | 64,058 | 0.49% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 124,600 | -5.61% | 5.31% | 587,514 | 4.48% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 69,300 | 2.36% | 2.42% | 17,670 | 0.13% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 162,600 | -7.72% | 3.66% | 266,339 | 2.03% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 44,300 | 1.03% | 7.03% | 74,175 | 0.57% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 106,700 | -0.19% | 6.53% | 16,291 | 0.12% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 499,000 | -0.60% | 2.95% | 270,458 | 2.06% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 69,700 | -0.29% | 5.53% | 16,404 | 0.13% |
| 3476 | 投資法人みらい | 36,050 | -9.42% | 7.02% | 59,924 | 0.46% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 107,700 | -1.10% | 3.27% | 53,850 | 0.41% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 416,000 | -4.15% | 3.11% | 144,867 | 1.10% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 152,600 | -2.18% | 4.26% | 64,626 | 0.49% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 85,900 | -6.43% | 6.06% | 19,190 | 0.15% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 83,300 | -4.47% | 6.96% | 38,526 | 0.29% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 142,600 | -2.99% | 3.46% | 69,304 | 0.53% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 109,500 | -0.09% | 6.29% | 30,987 | 0.24% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 94,300 | -4.84% | 5.68% | 33,646 | 0.26% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 134,900 | -3.16% | 3.50% | 69,386 | 0.53% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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