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１．REIT全体市況
7月末の東証REIT指数（配当なし）は、2,017.48ポイントと前月比+4.06%の上昇。米中貿易摩擦等の海外情勢や円高を背景に世界的にリスク回避姿勢が高まり、株式相場が月中に大幅下落したのと対照的に、東証REIT指数は1ヶ月を通して上昇基調であった。10日、リーマンショック後の高値である2015年1月の1,990.45ポイントを上回ると、26日は2,018.51ポイントと、2007年10月以来11年9ヶ月ぶり高値を付けた。またREIT全体の時価総額は市場創設来初めて15兆円を達成した。投資口市況が強気に推移する背景には、REITの好調なファンダメンタルに加えて、米国が利下げを継続するとの観測を受け国内長期金利が低下していることが挙げられる。
東証REIT指数の上昇に伴い、月末におけるREITの平均分配金利回りは3.73%と、2017年3月以来の低水準となっている。しかし、長期金利がマイナス圏で推移するなかで、相対的にREITの分配金利回り妙味は高まっており、高値警戒感が後退している。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、7月は国内金融機関の買越額が335億円と、2015年5月以来4年2ヶ月ぶりに高い水準となった。金融機関の内訳を見ると、生損保の買越額が318億円と高い点から、長期金利の低下を背景に新たな投資家の台頭が相場上昇に拍車を掛けていると考えられる。
個別銘柄の投資口価格を見ると、REIT全63銘柄中59銘柄が上昇した。なかでもタカラレーベン不動産投資法人が前月比+24.2％、インヴィンシブル投資法人が+12.0%、さくら総合リート投資法人が+11.5%と大幅上昇した。
個別銘柄の運用状況では、7月はインヴィンシブル投資法人が増資を発表。増資資金でスポンサーのフォートレスグループより地方都市を中心に宿泊特化型ホテル18物件（取得額計826億円）を取得した。これによりポートフォリオの規模は約20%増の5,012億円となり、全REITの中で11番目の規模に成長した。またホテルの投資比率が86.7%に上昇。ホテル運営会社を傘下に持つフォートレスのサポートや旺盛なインバウンド需要によるホテル市場の拡大を背景に急成長している。
さくら総合リート投資法人（SSR）を巡る合併の動きが佳境に入ってきた。スターアジア不動産投資法人とそのスポンサーであるスターアジアグループがSSRに対し合意なき合併を提案したのに対し、SSRは投資法人みらいと合意の上、合併契約を締結した。今後の焦点は、8月30日に開催予定のSSRの2つの投資主総会における執行役員及び資産運用会社の選択となる。SSRの投資主構成から個人投資家がイニシアティブを持つ初めての合併となることが想定され、どのような材料を持って判断が下されるのかその行方が注目される。
＜市況データ＞
|
|
2019年7月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,017.48 |
+78.66 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,120.33 |
+172.57 |
|
時価総額合計 |
15兆1,962億円 |
+6,301億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.73% |
-0.14 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2017年8月～2019年7月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2019年7月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 764,000 | 3.52% | 2.78% | 1,078,768 | 7.10% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 681,000 | 3.81% | 2.91% | 943,328 | 6.21% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 218,800 | 0.37% | 4.08% | 572,822 | 3.77% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 211,300 | 7.48% | 3.37% | 583,188 | 3.84% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 481,500 | 3.10% | 3.07% | 444,425 | 2.92% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 146,700 | 3.46% | 3.80% | 193,203 | 1.27% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 197,300 | 5.40% | 2.95% | 192,880 | 1.27% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 138,400 | 3.05% | 3.37% | 133,125 | 0.88% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 184,100 | 1.94% | 3.74% | 574,086 | 3.78% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 181,100 | 3.37% | 4.05% | 239,052 | 1.57% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 62,500 | 12.01% | 5.52% | 379,773 | 2.50% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 469,000 | 1.96% | 4.47% | 232,624 | 1.53% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 133,100 | 5.22% | 3.68% | 135,076 | 0.89% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 261,300 | 5.92% | 3.61% | 236,496 | 1.56% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 180,100 | 3.62% | 4.10% | 143,360 | 0.94% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 782,000 | 1.43% | 3.46% | 335,095 | 2.21% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 103,500 | 1.17% | 4.09% | 158,592 | 1.04% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 805,000 | 4.14% | 3.25% | 395,961 | 2.61% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 155,000 | 2.99% | 4.01% | 107,756 | 0.71% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 182,700 | 2.47% | 4.84% | 46,365 | 0.31% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 266,500 | 2.46% | 3.95% | 552,988 | 3.64% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 90,800 | 4.61% | 4.06% | 405,181 | 2.67% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 91,400 | 9.07% | 4.38% | 149,901 | 0.99% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 162,000 | 2.40% | 3.48% | 211,523 | 1.39% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 641,000 | 6.13% | 3.03% | 310,579 | 2.04% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 108,400 | 6.90% | 3.45% | 178,115 | 1.17% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 160,300 | 5.05% | 3.54% | 300,556 | 1.98% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 142,400 | 6.27% | 4.23% | 255,468 | 1.68% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 337,500 | 5.30% | 3.18% | 455,625 | 3.00% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 192,600 | 0.89% | 4.07% | 174,776 | 1.15% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 499,500 | 6.50% | 3.95% | 385,226 | 2.54% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 121,400 | -1.14% | 4.37% | 465,377 | 3.06% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 325,500 | 5.17% | 3.11% | 208,591 | 1.37% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 261,700 | 5.14% | 3.42% | 614,773 | 4.05% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 563,000 | 1.62% | 4.68% | 124,908 | 0.82% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 309,500 | 7.61% | 4.46% | 74,252 | 0.49% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 141,300 | 2.39% | 4.25% | 251,139 | 1.65% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 194,200 | 3.79% | 3.51% | 242,944 | 1.60% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 437,000 | 4.30% | 3.96% | 196,619 | 1.29% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 19,340 | 7.27% | 3.92% | 172,112 | 1.13% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 185,000 | 4.23% | 4.57% | 13,807 | 0.09% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 122,200 | 2.95% | 5.70% | 34,584 | 0.23% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 84,400 | 4.71% | 3.80% | 361,963 | 2.38% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 260,300 | -1.66% | 4.93% | 132,154 | 0.87% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 133,400 | 5.79% | 5.14% | 41,488 | 0.27% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 117,200 | 3.90% | 5.46% | 59,081 | 0.39% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 172,900 | 4.35% | 3.71% | 786,228 | 5.17% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 124,000 | -2.75% | 5.10% | 31,617 | 0.21% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 136,300 | 6.82% | 4.64% | 164,923 | 1.09% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 117,300 | -1.43% | 5.35% | 63,439 | 0.42% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 118,900 | 1.62% | 5.72% | 15,735 | 0.10% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 393,500 | 7.37% | 3.28% | 149,137 | 0.98% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 87,500 | 3.18% | 5.39% | 20,593 | 0.14% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 98,700 | 11.53% | 4.92% | 32,867 | 0.22% |
| 3476 | 投資法人みらい | 56,500 | 8.24% | 5.54% | 89,363 | 0.59% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 142,800 | 2.29% | 4.43% | 71,400 | 0.47% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 301,500 | 7.68% | 3.64% | 74,113 | 0.49% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 124,700 | 8.62% | 4.83% | 32,328 | 0.21% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 130,000 | 3.01% | 4.50% | 29,042 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 127,700 | 24.22% | 6.34% | 44,120 | 0.29% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 103,000 | 0.49% | 4.47% | 36,786 | 0.24% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 110,800 | 2.69% | 5.67% | 26,260 | 0.17% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 119,200 | 0.25% | 3.01% | 28,560 | 0.19% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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