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１．REIT全体市況
7月の東証REIT指数は、前月比+2.80%の上昇となった。
月前半は、参院選の結果を経て政権の安定期待が高まったことや、米国の金融引締めが減速するとの見通しから、株式相場が上昇したのに対し、東証REIT指数は感染再拡大や都心オフィスの空室率の上昇等を背景に、1,950ポイントを挟み一進一退の状況が続いた。しかし月後半は米国の景気減速懸念や米国の利上げペースが鈍化するとの見方から長期金利が4ヶ月ぶり低水準となったことを受け、株式相場に遅れる形で上昇し、月末は2,021.99ポイントと約1ヶ月半ぶり高値を付けて終了した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、7月は売買シェアの過半を占める外国人投資家が3ヶ月ぶりに買越しに転じ、東証REIT指数の上昇の要因となった。米国の利上げペース鈍化との見方が強まり世界的に金利が低下したことで、世界的にREIT市況に対する過度な警戒感が後退したことが、J-REITにも波及したと考えられる。
個別銘柄で見ると、全61銘柄うち51銘柄が上昇、10銘柄が下落した。
物件売却益計上により大幅増配を発表したCREロジスティクスファンド投資法人が前月比+8.01%の大幅上昇、次いでスターツプロシード投資法人、SOSiLA物流リート投資法人、東海道リート投資法人、大和証券リビング投資法人等、物流施設や住宅系銘柄を中心に上昇率が高かった。
一方、公募増資及び第三者割当増資を発表したサムティ・レジデンシャル投資法人が前月比-6.41%の下落、また資産運用会社が行政処分を受けたエスコンジャパンリート投資法人が-3.23%の下落となった。
個別銘柄の運用状況では、3月以降公募増資が激減したため、物件取得が鈍化する一方、物件売却は堅調に進んでいる。
森トラスト総合リート投資法人が、テナント一括退去後のリーシングが厳しい状況から、東京汐留ビルディングの一部売却に続き、新橋駅前MTRビルをスポンサーの森トラストに分割売却し、代替物件として森トラストより仙台MTビルを分割取得することを発表した。新橋駅前MTRビルの売却益41億円を3期に分割して分配及び内部留保することで、分配金の変動を抑制する。
また産業ファンド投資法人が、収益低下の潜在リスクのあるデータセンターと物流施設を売却する。保有物件の再開発による一時的な減収が発生するため、一時的に利益超過分配を予定していたが、物件売却益を利益超過分配に充当することで、利益超過分配を減額又は行わずに分配金の安定を維持する。
サムティ・レジデンシャル投資法人が、公募増資及び第三者割当増資を同時に行う。サムティが開発した地方都市の築浅の住宅を中心に取得し、資産規模が1,626億円へ成長する。第三者割当増資によってスポンサーの投資口保有比率が、大和証券グループ本社及び大和PIパートナーズが計40.19%、サムティが13.52%と従来とほぼ変わらないが、4月にJCRの格付けがAへ向上、更に6月にグローバル株価指数へ組入れを開始したことから、資産規模の拡大とともに財務の安定性や投資口の流動性の向上に繋がると考えられる。
＜市況データ＞
|
|
2022年7月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,021.99 |
+55.09 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,628.79 |
+141.39 |
|
時価総額合計 |
16兆7,581億円 |
+4,420億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.60% |
-0.09 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2020年8月～2022年7月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2022年7月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 706,000 | 4.44% | 3.26% | 1,200,900 | 7.17% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 643,000 | 3.04% | 3.50% | 890,690 | 5.31% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 108,400 | 2.55% | 4.18% | 757,617 | 4.52% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 191,100 | 3.75% | 3.97% | 527,436 | 3.15% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 406,500 | 2.01% | 3.81% | 405,353 | 2.42% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 152,500 | 3.04% | 3.55% | 213,749 | 1.28% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 194,600 | -2.11% | 3.65% | 190,241 | 1.14% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 109,900 | 3.58% | 4.39% | 104,295 | 0.62% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 145,000 | 1.90% | 4.28% | 452,159 | 2.70% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 147,200 | 3.66% | 4.04% | 194,304 | 1.16% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 41,850 | 4.89% | 0.37% | 255,153 | 1.52% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 543,000 | 3.82% | 4.05% | 293,763 | 1.75% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 149,000 | 1.98% | 4.18% | 165,946 | 0.99% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 320,000 | 2.07% | 3.16% | 298,880 | 1.78% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 172,800 | 2.61% | 4.05% | 137,549 | 0.82% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 715,000 | 4.99% | 3.96% | 306,385 | 1.83% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 85,600 | 1.42% | 4.79% | 129,544 | 0.77% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 675,000 | -3.02% | 4.03% | 325,707 | 1.94% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 153,500 | 2.74% | 3.90% | 106,713 | 0.64% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 257,900 | 6.66% | 3.54% | 65,449 | 0.39% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 320,500 | 4.23% | 3.49% | 743,560 | 4.44% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 69,000 | 1.77% | 0.53% | 308,223 | 1.84% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 125,800 | 5.71% | 3.47% | 277,375 | 1.66% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 126,600 | 3.35% | 4.42% | 169,340 | 1.01% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 696,000 | 2.05% | 2.91% | 350,417 | 2.09% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 153,000 | 0.46% | 3.97% | 293,198 | 1.75% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 185,100 | 3.12% | 3.33% | 383,160 | 2.29% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 367,000 | 1.66% | 3.11% | 508,295 | 3.03% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 223,700 | 2.80% | 3.68% | 233,936 | 1.40% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 417,500 | 3.21% | 4.47% | 339,245 | 2.02% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 175,100 | 5.67% | 3.21% | 786,264 | 4.69% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 336,500 | 0.45% | 3.18% | 240,928 | 1.44% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 346,000 | 3.59% | 2.84% | 923,941 | 5.51% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 652,000 | -0.61% | 2.44% | 166,624 | 0.99% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 276,800 | 3.05% | 4.96% | 74,312 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 156,100 | 1.96% | 4.19% | 319,141 | 1.90% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 166,700 | 4.32% | 4.31% | 240,048 | 1.43% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 375,000 | 3.02% | 4.35% | 168,724 | 1.01% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 138,600 | 2.44% | 5.15% | 50,105 | 0.30% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 83,400 | 3.73% | 4.04% | 369,556 | 2.21% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 285,400 | 3.63% | 4.59% | 166,153 | 0.99% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 173,400 | 5.47% | 3.83% | 62,337 | 0.37% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 127,000 | -6.41% | 4.54% | 97,743 | 0.58% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 166,700 | -1.59% | 3.95% | 786,024 | 4.69% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 93,900 | -0.63% | 2.21% | 23,942 | 0.14% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 175,600 | 5.47% | 3.49% | 313,446 | 1.87% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 59,500 | -3.09% | 4.96% | 106,469 | 0.64% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 135,000 | 0.15% | 5.23% | 25,951 | 0.15% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 523,000 | 1.95% | 3.20% | 301,248 | 1.80% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 68,400 | -3.12% | 4.15% | 16,098 | 0.10% |
| 3476 | 投資法人みらい | 50,600 | 1.40% | 5.08% | 89,635 | 0.53% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 128,100 | 1.99% | 3.42% | 64,050 | 0.38% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 477,500 | 3.80% | 3.13% | 214,844 | 1.28% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 203,700 | 8.01% | 6.07% | 115,029 | 0.69% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 128,600 | 1.42% | 5.41% | 32,105 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 116,000 | -1.11% | 4.85% | 66,700 | 0.40% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 153,500 | 2.06% | 3.56% | 92,119 | 0.55% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 119,800 | -3.23% | 5.63% | 42,166 | 0.25% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 100,400 | 3.08% | 5.34% | 46,897 | 0.28% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 153,800 | 6.22% | 3.43% | 104,832 | 0.63% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 125,000 | 5.93% | 5.13% | 22,100 | 0.13% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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