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１．REIT全体市況
6月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-0.97%の小幅下落。同期間のTOPIXが+7.41%の上昇と、前月に引き続き好調な株式相場と対照的な推移であった。
米国の債務上限問題が決着し米国株が上昇、更に日銀が大規模金融緩和の維持を決定し円安が進行したこと等を背景に、月前半のTOPIXは続伸。前月付けた33年ぶり高値を一段更新し、16日終値が2,300ポイントを上回る場面もあった。
一方で、東証REIT指数は、5月以降1,840～1,880ポイントの狭いレンジで停滞している。株式相場との価格差が一段と拡大し、東証REIT指数の出遅れ感が顕著となっている。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、売買シェアの過半を占める外国人投資家が2ヶ月連続の大幅売越しとなっており、REITが浮上出来ない要因となっている。背景には、日銀が大規模金融緩和を見直すとの見方が強まっている点、またJ-REITの主要セクターであるオフィス市況に対する先行き不透明感が強まっていることも考えられる。
個別銘柄では、全60銘柄うち29銘柄が上昇、31銘柄が下落した。
合併を発表したケネディクス商業リート投資法人、ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人が揃って前月比9%超の大幅上昇となった。また大和証券オフィス投資法人、サンケイリアルエステート投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人等のオフィス銘柄の中でも相対的に分配金利回りの高い銘柄の上昇が目立った。
一方、ラサールロジポート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人を筆頭に、物流施設とホテルの銘柄の下落率が高い傾向が見られた。物流施設銘柄は公募増資による一時的な需給悪化懸念、ホテル銘柄はホテル運営会社の一時的な労働力不足に伴う収益悪化懸念が要因と考えられる。
個別銘柄の動向では、ケネディクスが運用する3つの投資法人が11月に合併することを発表した。ケネディクスは、オフィス、住宅、商業施設とそれぞれ用途毎に投資法人を立ち上げ特化型として運用してきたが、単独の用途ではリスク分散が効かず、外部成長が難しい状況であった。合併によって資産規模が1兆円を超える大型銘柄としてREIT全体における存在が高まる。また総合型になることでリスク分散による収益安定性が高まるとともに、用途を限定せず取得出来ることから、更なる外部成長が期待できよう。一方、投資家から見ると、運用の自由度が増すことにより評価が難しくなる点や、総合型REITが増えることで他銘柄との差別化が付きづらい点が課題と考えられる。
6月はラサールロジポート投資法人（LLR）が公募増資を発表した。LLRは2022年に運用ガイドラインを変更し、投資エリアの拡大、データセンター等の用途の拡大、中規模クラスの物流施設、開発物件の取得手法の多様化等、投資基準を緩和することで外部成長への強い姿勢を示した。今回の増資によって、京都や中部圏エリアに進出し、地域分散を図りながら、資産規模は3,800億円へ到達する。更にスポンサー開発や運用会社独自の投資案件でパイプライン規模は2,500億円を有しており、更なる外部成長が期待できよう。
＜市況データ＞
|
|
2023年6月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,862.30 |
-18.15 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,421.28 |
-27.63 |
|
時価総額合計 |
15兆7,106億円 |
-1,112億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.08% |
+0.04 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2021年7月～2023年6月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2023年6月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 566,000 | 1.43% | 4.06% | 962,761 | 6.13% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 548,000 | 3.40% | 4.21% | 779,729 | 4.96% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 96,300 | -2.33% | 4.67% | 673,049 | 4.28% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 177,400 | -4.93% | 4.26% | 489,624 | 3.12% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 348,500 | -2.92% | 4.36% | 347,517 | 2.21% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 134,900 | 4.49% | 4.32% | 189,081 | 1.20% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 192,300 | 2.89% | 3.54% | 187,992 | 1.20% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 114,000 | 5.95% | 5.26% | 116,602 | 0.74% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 145,400 | -1.76% | 4.35% | 450,535 | 2.87% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 72,000 | 0.14% | 4.42% | 256,320 | 1.63% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 57,200 | -3.54% | 4.19% | 348,739 | 2.22% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 468,000 | -5.07% | 4.59% | 253,188 | 1.61% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 146,100 | -3.69% | 4.37% | 168,005 | 1.07% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 312,500 | -4.29% | 3.30% | 291,875 | 1.86% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 165,900 | 1.72% | 4.34% | 132,056 | 0.84% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 346,500 | 9.65% | 4.39% | 293,981 | 1.87% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 89,400 | -1.43% | 4.56% | 135,295 | 0.86% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 626,000 | 7.93% | 4.38% | 299,390 | 1.91% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 144,700 | 2.26% | 4.01% | 100,595 | 0.64% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 233,000 | -1.44% | 3.93% | 65,817 | 0.42% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 276,200 | -5.57% | 4.06% | 640,784 | 4.08% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 73,500 | -7.08% | 2.73% | 328,325 | 2.09% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 114,400 | -3.95% | 3.85% | 258,646 | 1.65% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 125,300 | 0.48% | 4.47% | 167,601 | 1.07% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 649,000 | -4.28% | 3.23% | 326,753 | 2.08% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 147,400 | -4.35% | 4.15% | 282,467 | 1.80% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 151,600 | -5.31% | 4.12% | 320,409 | 2.04% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 344,000 | -3.91% | 3.36% | 476,440 | 3.03% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 234,300 | 9.59% | 3.53% | 250,802 | 1.60% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 402,500 | 2.29% | 4.62% | 324,997 | 2.07% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 142,100 | -3.86% | 3.87% | 699,890 | 4.45% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 345,000 | 1.92% | 3.27% | 254,259 | 1.62% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 289,300 | -0.99% | 3.49% | 821,294 | 5.23% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 618,000 | -9.78% | 2.75% | 157,935 | 1.01% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 249,100 | 3.23% | 5.18% | 66,875 | 0.43% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 155,400 | -3.24% | 4.31% | 330,062 | 2.10% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 161,000 | 1.45% | 4.32% | 231,840 | 1.48% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 341,500 | 4.75% | 4.77% | 153,651 | 0.98% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 133,400 | 1.68% | 5.37% | 48,638 | 0.31% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 83,900 | 5.53% | 4.40% | 367,606 | 2.34% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 290,500 | 15.74% | 4.52% | 174,932 | 1.11% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 162,700 | 0.62% | 4.00% | 58,491 | 0.37% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 119,300 | -0.58% | 4.70% | 100,060 | 0.64% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 166,100 | 1.34% | 4.07% | 783,195 | 4.99% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 104,000 | 3.17% | 3.38% | 26,517 | 0.17% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 151,100 | -10.01% | 4.12% | 269,714 | 1.72% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 59,300 | 3.13% | 5.17% | 113,956 | 0.73% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 127,900 | -1.92% | 5.63% | 30,341 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 500,000 | -0.40% | 3.50% | 288,000 | 1.83% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 64,600 | -0.77% | 4.10% | 15,203 | 0.10% |
| 3476 | 投資法人みらい | 46,200 | -1.91% | 4.98% | 81,841 | 0.52% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 413,000 | -4.95% | 3.79% | 207,939 | 1.32% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 178,300 | -6.80% | 4.16% | 111,919 | 0.71% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 115,700 | 5.37% | 5.26% | 28,885 | 0.18% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 96,600 | 5.23% | 5.41% | 66,783 | 0.43% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 134,100 | -4.69% | 4.20% | 90,437 | 0.58% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 122,400 | 5.70% | 5.03% | 43,081 | 0.27% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 90,800 | 6.32% | 4.88% | 42,413 | 0.27% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 130,800 | -3.82% | 4.22% | 95,157 | 0.61% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 125,100 | 5.04% | 5.32% | 30,337 | 0.19% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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