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１．REIT全体市況
11月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-0.24%の小幅下落と、同期間のTOPIXが+2.91%の上昇となったのに対し、軟調な推移となった。
前月下旬から6営業日連続上昇の流れを受け、月初は2,001.51ポイントと約1ヶ月半ぶりに2,000ポイントを回復して始まった。しかし米国の金融引締めが長期化するとの見通しが強まると、急上昇の反動から3営業日連続の下落となり、7日は1,934.93ポイントまで下落した。中旬はTOPIXに近似した安定推移であったが、下旬は米国の利上げペースが減速するとの思惑からTOPIXが大幅上昇した場面でも、東証REIT指数は追随せず比較的緩やかな上昇であった。結果的に月初の急落が影響したため、月末は1,970.04ポイントと前月末を僅かに下回る水準で終了した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、11月は全体が売越基調ななか、投資信託だけが2ヶ月連続の買越しとなり、東証REIT指数を下支えする形となっている。
個別銘柄では、全61銘柄うち、24銘柄が上昇、36銘柄が下落、1銘柄が変動なし。
11月決算の日本プロロジスリート投資法人（前月比+8.35%）、平和不動産リート投資法人（同+4.54%）を筆頭に、物流施設や住宅系銘柄が比較的堅調であった。
一方、ヘルスケア＆メディカル投資法人（前月比-7.53%）、大江戸温泉リート投資法人（同-6.98%）、グローバル・ワン不動産投資法人（同-6.62%）と、前月下旬の上昇率の高かったオフィスやホテル系銘柄、増資を発表した銘柄に下落率の高い傾向が見られた。
個別銘柄の運用動向では、11月は、SOSiLA物流リート投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人（GOR）、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の3銘柄が公募増資を発表した。
3年半ぶりの増資となるGORは、上場来の旗艦物件であった「大手町ファーストスクエア」を5期にわたり分割売却する一方、札幌・名古屋のオフィスビルを取得し、ポートフォリオの収益性及び安定性を高める。売却益を分配金の安定に活用するとともに、今後の物件取得基準をより柔軟にすることで、資産規模2,000億円から更なる成長を目指す意向。
森トラスト総合リート投資法人（MTR）と森トラスト・ホテルリート投資法人（MTH）が、2023年3月に合併することを発表した。REIT創設初期の2004年にMTRがオフィスを中心とする総合型REITとして上場、インバウンド需要によるホテル市場の拡大とともに2017年にMTHがホテル特化型REITとして上場した。同一の資産運用会社が用途の異なる2つの投資法人を運用していたが、コロナ禍の影響を受け、2020年以降ともに業績が低迷し、単独での成長が難しい状況であった。合併を模索するなか、MTRは旗艦物件である東京汐留ビルディングの主要テナント退去後の稼働の目処が付いたこと、MTHは政府支援策や入国制限撤廃によりホテルの収益回復の目処が見えてきたことから、このタイミングで合併することとなった。合併によって低下する有利子負債比率を活用し神谷町トラストタワーを取得し、合併時の資産規模は4,711億円、REIT全61銘柄の中で14番目の規模になる。合併後はポートフォリオ分散により収益安定性が高まることや、オフィス及びホテルの収益回復による内部成長に加え、増資を用いた外部成長にも取り組む姿勢を示す。
同一スポンサーによる合併は敵対的買収に比べて実現のハードルが低い点から、外部成長が困難な銘柄にとってはアフターコロナを見据えた成長戦略の一つとして、今後も続くことが考えられよう。
＜市況データ＞
|
|
2022年11月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,970.04 |
-4.66 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,565.38 |
+0.66 |
|
時価総額合計 |
16兆4,314億円 |
-254億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.77% |
+0.08 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2020年12月～2022年11月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2022年11月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 640,000 | -3.18% | 3.59% | 1,088,634 | 6.63% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 609,000 | -2.25% | 3.73% | 843,593 | 5.13% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 110,100 | 0.55% | 4.11% | 769,499 | 4.68% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 193,500 | -3.01% | 3.93% | 534,060 | 3.25% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 393,000 | -2.60% | 3.91% | 391,891 | 2.39% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 147,500 | 1.30% | 3.63% | 206,741 | 1.26% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 215,600 | 1.84% | 3.45% | 210,771 | 1.28% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 107,200 | -6.62% | 5.50% | 101,732 | 0.62% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 154,200 | -1.91% | 4.02% | 477,803 | 2.91% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 146,800 | -1.01% | 4.08% | 193,776 | 1.18% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 47,650 | 2.03% | 2.75% | 290,514 | 1.77% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 529,000 | 0.76% | 4.16% | 286,189 | 1.74% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 161,100 | 4.54% | 3.87% | 179,422 | 1.09% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 320,500 | 0.63% | 3.22% | 299,347 | 1.82% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 174,300 | 0.40% | 4.05% | 138,743 | 0.84% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 337,500 | -0.30% | 4.23% | 286,345 | 1.74% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 85,700 | 2.15% | 9.56% | 129,696 | 0.79% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 677,000 | -3.56% | 4.02% | 323,781 | 1.97% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 152,700 | -1.04% | 3.92% | 106,157 | 0.65% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 234,200 | -1.22% | 4.34% | 66,156 | 0.40% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 307,500 | 2.50% | 3.64% | 713,400 | 4.34% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 74,700 | -4.60% | 0.45% | 333,685 | 2.03% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 118,000 | 2.25% | 3.73% | 266,785 | 1.62% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 136,400 | -0.80% | 4.11% | 182,448 | 1.11% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 627,000 | -0.95% | 3.29% | 315,677 | 1.92% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 161,500 | -0.74% | 3.77% | 309,487 | 1.88% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 159,100 | 1.34% | 3.86% | 329,340 | 2.00% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 344,000 | -0.58% | 3.33% | 476,440 | 2.90% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 208,900 | -4.09% | 3.98% | 218,459 | 1.33% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 427,000 | -3.06% | 4.37% | 346,965 | 2.11% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 154,000 | -0.06% | 3.52% | 725,670 | 4.42% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 315,500 | 0.00% | 3.42% | 225,892 | 1.37% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 337,500 | 8.35% | 2.91% | 901,243 | 5.48% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 689,000 | -2.41% | 2.42% | 176,079 | 1.07% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 252,900 | 2.02% | 4.99% | 67,896 | 0.41% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 159,600 | -0.25% | 4.10% | 326,297 | 1.99% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 172,400 | -0.98% | 4.04% | 248,256 | 1.51% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 366,000 | -0.27% | 4.51% | 164,674 | 1.00% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 133,800 | -2.48% | 5.34% | 48,369 | 0.29% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 80,500 | 0.50% | 4.17% | 352,709 | 2.15% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 265,600 | -0.64% | 4.74% | 159,938 | 0.97% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 189,100 | -7.53% | 3.57% | 67,981 | 0.41% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 119,900 | -0.17% | 4.56% | 100,563 | 0.61% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 172,500 | 1.77% | 3.81% | 813,372 | 4.95% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 102,500 | -4.21% | 2.43% | 26,135 | 0.16% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 161,300 | 1.64% | 3.81% | 287,921 | 1.75% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 55,900 | -1.41% | 5.30% | 107,422 | 0.65% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 136,400 | -0.73% | 5.34% | 26,220 | 0.16% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 499,500 | 1.32% | 3.34% | 287,712 | 1.75% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 64,000 | -6.98% | 4.27% | 15,062 | 0.09% |
| 3476 | 投資法人みらい | 46,900 | -2.09% | 5.48% | 83,081 | 0.51% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 135,200 | -4.18% | 1.99% | 67,600 | 0.41% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 440,500 | 0.11% | 3.51% | 221,785 | 1.35% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 205,300 | 0.34% | 4.78% | 115,933 | 0.71% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 121,200 | -1.46% | 5.10% | 30,258 | 0.18% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 103,800 | 2.37% | 5.07% | 66,287 | 0.40% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 146,900 | 1.03% | 3.80% | 99,069 | 0.60% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 118,700 | 3.04% | 5.41% | 41,778 | 0.25% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 93,100 | -0.21% | 4.96% | 43,487 | 0.26% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 137,400 | -3.58% | 3.84% | 93,654 | 0.57% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 121,900 | 0.41% | 5.25% | 21,552 | 0.13% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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