J-REIT市況月次レポート 2022年7月

1.REIT全体市況

7月の東証REIT指数は、前月比+2.80%の上昇となった。
月前半は、参院選の結果を経て政権の安定期待が高まったことや、米国の金融引締めが減速するとの見通しから、株式相場が上昇したのに対し、東証REIT指数は感染再拡大や都心オフィスの空室率の上昇等を背景に、1,950ポイントを挟み一進一退の状況が続いた。しかし月後半は米国の景気減速懸念や米国の利上げペースが鈍化するとの見方から長期金利が4ヶ月ぶり低水準となったことを受け、株式相場に遅れる形で上昇し、月末は2,021.99ポイントと約1ヶ月半ぶり高値を付けて終了した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、7月は売買シェアの過半を占める外国人投資家が3ヶ月ぶりに買越しに転じ、東証REIT指数の上昇の要因となった。米国の利上げペース鈍化との見方が強まり世界的に金利が低下したことで、世界的にREIT市況に対する過度な警戒感が後退したことが、J-REITにも波及したと考えられる。

個別銘柄で見ると、全61銘柄うち51銘柄が上昇、10銘柄が下落した。
物件売却益計上により大幅増配を発表したCREロジスティクスファンド投資法人が前月比+8.01%の大幅上昇、次いでスターツプロシード投資法人、SOSiLA物流リート投資法人、東海道リート投資法人、大和証券リビング投資法人等、物流施設や住宅系銘柄を中心に上昇率が高かった。
一方、公募増資及び第三者割当増資を発表したサムティ・レジデンシャル投資法人が前月比-6.41%の下落、また資産運用会社が行政処分を受けたエスコンジャパンリート投資法人が-3.23%の下落となった。

個別銘柄の運用状況では、3月以降公募増資が激減したため、物件取得が鈍化する一方、物件売却は堅調に進んでいる。
森トラスト総合リート投資法人が、テナント一括退去後のリーシングが厳しい状況から、東京汐留ビルディングの一部売却に続き、新橋駅前MTRビルをスポンサーの森トラストに分割売却し、代替物件として森トラストより仙台MTビルを分割取得することを発表した。新橋駅前MTRビルの売却益41億円を3期に分割して分配及び内部留保することで、分配金の変動を抑制する。
また産業ファンド投資法人が、収益低下の潜在リスクのあるデータセンターと物流施設を売却する。保有物件の再開発による一時的な減収が発生するため、一時的に利益超過分配を予定していたが、物件売却益を利益超過分配に充当することで、利益超過分配を減額又は行わずに分配金の安定を維持する。

サムティ・レジデンシャル投資法人が、公募増資及び第三者割当増資を同時に行う。サムティが開発した地方都市の築浅の住宅を中心に取得し、資産規模が1,626億円へ成長する。第三者割当増資によってスポンサーの投資口保有比率が、大和証券グループ本社及び大和PIパートナーズが計40.19%、サムティが13.52%と従来とほぼ変わらないが、4月にJCRの格付けがAへ向上、更に6月にグローバル株価指数へ組入れを開始したことから、資産規模の拡大とともに財務の安定性や投資口の流動性の向上に繋がると考えられる。


<市況データ>

 

2022年7月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

2,021.99

+55.09

東証REIT指数(配当込み)

4,628.79

+141.39

時価総額合計

16兆7,581億円

+4,420億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.60%

-0.09



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2020年8月~2022年7月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2022年7月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 706,000 4.44% 3.26% 1,200,900 7.17%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 643,000 3.04% 3.50% 890,690 5.31%
8953 日本都市ファンド投資法人 108,400 2.55% 4.18% 757,617 4.52%
8954 オリックス不動産投資法人 191,100 3.75% 3.97% 527,436 3.15%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 406,500 2.01% 3.81% 405,353 2.42%
8956 NTT都市開発リート投資法人 152,500 3.04% 3.55% 213,749 1.28%
8957 東急リアル・エステート投資法人 194,600 -2.11% 3.65% 190,241 1.14%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 109,900 3.58% 4.39% 104,295 0.62%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 145,000 1.90% 4.28% 452,159 2.70%
8961 森トラスト総合リート投資法人 147,200 3.66% 4.04% 194,304 1.16%
8963 インヴィンシブル投資法人 41,850 4.89% 0.37% 255,153 1.52%
8964 フロンティア不動産投資法人 543,000 3.82% 4.05% 293,763 1.75%
8966 平和不動産リート投資法人 149,000 1.98% 4.18% 165,946 0.99%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 320,000 2.07% 3.16% 298,880 1.78%
8968 福岡リート投資法人 172,800 2.61% 4.05% 137,549 0.82%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 715,000 4.99% 3.96% 306,385 1.83%
8975 いちごオフィスリート投資法人 85,600 1.42% 4.79% 129,544 0.77%
8976 大和証券オフィス投資法人 675,000 -3.02% 4.03% 325,707 1.94%
8977 阪急阪神リート投資法人 153,500 2.74% 3.90% 106,713 0.64%
8979 スターツプロシード投資法人 257,900 6.66% 3.54% 65,449 0.39%
8984 大和ハウスリート投資法人 320,500 4.23% 3.49% 743,560 4.44%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 69,000 1.77% 0.53% 308,223 1.84%
8986 大和証券リビング投資法人 125,800 5.71% 3.47% 277,375 1.66%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 126,600 3.35% 4.42% 169,340 1.01%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 696,000 2.05% 2.91% 350,417 2.09%
3234 森ヒルズリート投資法人 153,000 0.46% 3.97% 293,198 1.75%
3249 産業ファンド投資法人 185,100 3.12% 3.33% 383,160 2.29%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 367,000 1.66% 3.11% 508,295 3.03%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 223,700 2.80% 3.68% 233,936 1.40%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 417,500 3.21% 4.47% 339,245 2.02%
3281 GLP投資法人 175,100 5.67% 3.21% 786,264 4.69%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 336,500 0.45% 3.18% 240,928 1.44%
3283 日本プロロジスリート投資法人 346,000 3.59% 2.84% 923,941 5.51%
3287 星野リゾート・リート投資法人 652,000 -0.61% 2.44% 166,624 0.99%
3290 Oneリート投資法人 276,800 3.05% 4.96% 74,312 0.44%
3292 イオンリート投資法人 156,100 1.96% 4.19% 319,141 1.90%
3295 ヒューリックリート投資法人 166,700 4.32% 4.31% 240,048 1.43%
3296 日本リート投資法人 375,000 3.02% 4.35% 168,724 1.01%
3451 トーセイ・リート投資法人 138,600 2.44% 5.15% 50,105 0.30%
3309 積水ハウス・リート投資法人 83,400 3.73% 4.04% 369,556 2.21%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 285,400 3.63% 4.59% 166,153 0.99%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 173,400 5.47% 3.83% 62,337 0.37%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 127,000 -6.41% 4.54% 97,743 0.58%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 166,700 -1.59% 3.95% 786,024 4.69%
3463 いちごホテルリート投資法人 93,900 -0.63% 2.21% 23,942 0.14%
3466 ラサールロジポート投資法人 175,600 5.47% 3.49% 313,446 1.87%
3468 スターアジア不動産投資法人 59,500 -3.09% 4.96% 106,469 0.64%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 135,000 0.15% 5.23% 25,951 0.15%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 523,000 1.95% 3.20% 301,248 1.80%
3472 大江戸温泉リート投資法人 68,400 -3.12% 4.15% 16,098 0.10%
3476 投資法人みらい 50,600 1.40% 5.08% 89,635 0.53%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 128,100 1.99% 3.42% 64,050 0.38%
3481 三菱地所物流リート投資法人 477,500 3.80% 3.13% 214,844 1.28%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 203,700 8.01% 6.07% 115,029 0.69%
3488 ザイマックス・リート投資法人 128,600 1.42% 5.41% 32,105 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 116,000 -1.11% 4.85% 66,700 0.40%
3493 アドバンス・ロジスティクス投資法人 153,500 2.06% 3.56% 92,119 0.55%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 119,800 -3.23% 5.63% 42,166 0.25%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 100,400 3.08% 5.34% 46,897 0.28%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 153,800 6.22% 3.43% 104,832 0.63%
2989 東海道リート投資法人 125,000 5.93% 5.13% 22,100 0.13%

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 新宿三井ビルディング 1,700億円
2 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
3 飯田橋グラン・ブルーム 1,135億円
4 汐留ビルディング 1,069億円
5 東京汐留ビルディング 825億円
株価値上り率ランキング
1 いちごホテル +2.16%
2 森トラストホテル +1.28%
3 スターアジア +1.25%
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