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１．REIT全体市況
7月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+18.68ポイントの上昇。月前半は、ポルトガルの金融不安やウクライナ情勢を受け、TOPIXが5営業日連続の下落となったが、REITへの影響は限定的であった。後半は、米国の堅調な企業業績から月末に掛けてTOPIXが上昇し、30日に6ヶ月ぶりの高値を付けたのに対し、REITは1,600～1,610のレンジで安定的に推移。但し月末は上昇し、終値1,616.95と直近の高値である6月20日の1,617.07に近付いた。4月後半から続いた上昇基調の一服感から、一ヶ月通して高値安定した推移となった。しかし平均分配金利回りが3.5%を下回る水準で推移している点から見て、既に割安感は薄れている。一段高となるためには、堅調な企業業績からオフィスの賃料水準の改善が期待されよう。個別銘柄では、日本賃貸住宅投資法人、ヒューリックリート投資法人がともに前月比+10%超の上昇率となった。レジデンス系銘柄の中で割安感のあった日本賃貸住宅投資法人は予想分配金8.5%増の公表を機に上昇した。利回り水準から見てREIT全体が高値圏にある現状を鑑みると、今後はより割安の銘柄を物色する動きへ変化していくと予想される。またヒューリックリート投資法人は、スポンサーの開発力を背景に外部成長期待を反映した上昇と見られる。
個別銘柄の運用動向では、森ヒルズリート投資法人とケネディクス・レジデンシャル投資法人が増資を発表。なかでも森ヒルズリート投資法人が260億円の大型増資により、六本木ヒルズ森タワーとアークヒルズサウスタワー（取得額計290億円）を取得する。NOI利回りは低水準であるが、固定賃料で収益の安定性を重視する構え。個別銘柄の決算動向を見ると、投資口価格の上昇により増資を行い外部成長を実現し、分配金水準が増加傾向にある銘柄と、投資口価格が比較的上がらず増資が困難な結果、分配金水準が巡航に留まる銘柄とに、二極化する方向にある。更に物件取得競争が激化するなか、スポンサーの開発力が重要な要素となっている。REITが恒常的に外部成長していくためには、スポンサーの存在が今後更に大きくなると想定される。
＜市況データ＞
|
|
2014年7月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,616.95 |
+18.68 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
2,749.06 |
+38.16 |
|
時価総額合計 |
8兆6,136億円 |
+1,435億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.45% |
-0.02％ |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2012年8月～2014年7月の24ヶ月間） 
２．個別銘柄データ
|
2014年7月末現在 |
|||||||
|
証券 |
投資法人名 |
投資口価格 |
騰落率 |
予想配当 |
時価総額 |
時価総額シェア |
|
|
8951 |
日本ビルファンド投資法人 |
580,000 |
-2.0% |
2.59% |
818,960 |
9.5% |
|
|
8952 |
ジャパンリアルエステイト投資法人 |
582,000 |
-1.4% |
2.62% |
728,390 |
8.5% |
|
|
8953 |
日本リテールファンド投資法人 |
227,600 |
-0.1% |
3.63% |
525,346 |
6.1% |
|
|
8954 |
オリックス不動産投資法人 |
141,800 |
-0.1% |
3.53% |
278,803 |
3.2% |
|
|
8955 |
日本プライムリアルティ投資法人 |
357,500 |
-1.7% |
3.44% |
294,938 |
3.4% |
|
|
8956 |
プレミア投資法人 |
418,500 |
3.8% |
4.64% |
91,526 |
1.1% |
|
|
8957 |
東急リアル・エステート投資法人 |
140,100 |
-0.8% |
3.57% |
136,962 |
1.6% |
|
|
8958 |
グローバル・ワン不動産投資法人 |
307,000 |
2.9% |
3.78% |
59,497 |
0.7% |
|
|
8959 |
野村不動産オフィスファンド投資法人 |
488,500 |
2.1% |
4.26% |
181,992 |
2.1% |
|
|
8960 |
ユナイテッド・アーバン投資法人 |
165,900 |
1.5% |
3.43% |
416,782 |
4.8% |
|
|
8961 |
森トラスト総合リート投資法人 |
176,500 |
3.3% |
3.94% |
232,980 |
2.7% |
|
|
8963 |
インヴィンシブル投資法人 |
26,190 |
8.0% |
4.58% |
68,439 |
0.8% |
|
|
8964 |
フロンティア不動産投資法人 |
567,000 |
2.9% |
3.32% |
281,232 |
3.3% |
|
|
8966 |
平和不動産リート投資法人 |
86,000 |
-1.3% |
3.92% |
75,804 |
0.9% |
|
|
8967 |
日本ロジスティクスファンド投資法人 |
236,700 |
-1.5% |
3.15% |
196,461 |
2.3% |
|
|
8968 |
福岡リート投資法人 |
187,000 |
5.1% |
3.45% |
129,030 |
1.5% |
|
|
8972 |
ケネディクス・オフィス投資法人 |
562,000 |
2.0% |
3.52% |
199,516 |
2.3% |
|
|
8973 |
積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 |
105,600 |
3.5% |
4.02% |
96,649 |
1.1% |
|
|
8975 |
いちご不動産投資法人 |
71,200 |
5.3% |
4.30% |
73,074 |
0.8% |
|
|
8976 |
大和証券オフィス投資法人 |
519,000 |
7.7% |
3.11% |
226,746 |
2.6% |
|
|
8977 |
阪急リート投資法人 |
563,000 |
1.6% |
4.40% |
67,279 |
0.8% |
|
|
8979 |
スターツプロシード投資法人 |
178,400 |
1.9% |
4.50% |
25,864 |
0.3% |
|
|
8982 |
トップリート投資法人 |
454,500 |
0.3% |
4.38% |
79,992 |
0.9% |
|
|
8984 |
大和ハウス・レジデンシャル投資法人 |
484,000 |
1.9% |
3.52% |
180,953 |
2.1% |
|
|
8985 |
ジャパン・ホテル・リート投資法人 |
57,000 |
6.9% |
3.40% |
149,413 |
1.7% |
|
|
8986 |
日本賃貸住宅投資法人 |
75,700 |
11.0% |
4.54% |
111,662 |
1.3% |
|
|
8987 |
ジャパンエクセレント投資法人 |
138,300 |
2.7% |
3.54% |
167,723 |
1.9% |
|
|
3226 |
日本アコモデーションファンド投資法人 |
393,500 |
2.5% |
3.71% |
181,570 |
2.1% |
|
|
3227 |
ＭＩＤリート投資法人 |
240,300 |
2.5% |
4.91% |
44,125 |
0.5% |
|
|
3234 |
森ヒルズリート投資法人 |
151,100 |
2.9% |
2.93% |
209,262 |
2.4% |
|
|
3240 |
野村不動産レジデンシャル投資法人 |
548,000 |
0.4% |
4.23% |
88,118 |
1.0% |
|
|
3249 |
産業ファンド投資法人 |
904,000 |
-0.3% |
3.65% |
149,641 |
1.7% |
|
|
3269 |
アドバンス・レジデンス投資法人 |
245,500 |
-4.1% |
3.67% |
319,150 |
3.7% |
|
|
3278 |
ケネディクス・レジデンシャル投資法人 |
240,000 |
2.0% |
4.86% |
57,989 |
0.7% |
|
|
3279 |
アクティビア・プロパティーズ投資法人 |
918,000 |
3.0% |
3.44% |
230,475 |
2.7% |
|
|
3263 |
大和ハウスリート投資法人 |
458,000 |
2.2% |
3.49% |
134,414 |
1.6% |
|
|
3281 |
ＧＬＰ投資法人 |
114,800 |
1.2% |
3.74% |
240,816 |
2.8% |
|
|
3282 |
コンフォリア・レジデンシャル投資法人 |
188,600 |
-1.8% |
4.37% |
75,939 |
0.9% |
|
|
3283 |
日本プロロジスリート投資法人 |
240,300 |
1.7% |
3.08% |
375,769 |
4.4% |
|
|
3285 |
野村不動産マスターファンド投資法人 |
124,900 |
0.9% |
3.84% |
207,991 |
2.4% |
|
|
3287 |
星野リゾート・リート投資法人 |
950,000 |
8.6% |
3.43% |
40,821 |
0.5% |
|
|
3290 |
ＳＩＡ不動産投資法人 |
451,500 |
7.4% |
5.59% |
33,908 |
0.4% |
|
|
3292 |
イオンリート投資法人 |
135,200 |
1.5% |
3.62% |
128,440 |
1.5% |
|
|
3295 |
ヒューリックリート投資法人 |
177,200 |
10.1% |
2.73% |
115,534 |
1.3% |
|
|
3296 |
日本リート投資法人 |
262,800 |
2.8% |
5.37% |
39,896 |
0.5% |
|
|
3298 |
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 |
101,100 |
-5.7% |
3.30% |
43,744 |
0.5% |
|
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※GLP投資法人（3281）、日本プロロジスリート投資法人（3283）、インヴィンシブル投資法人（8963）は利益超過分配金を分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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