J-REIT市況月次レポート 2021年2月

1.REIT全体市況

2月の東証REIT指数は、前月比+4.48%の上昇と、同期間のTOPIXの上昇率を上回った。
月前半は、米国の追加経済対策期待や、国内のワクチン接種開始を受け、株式相場とともに上昇し、17日は取引時間中に一時2,000ポイントを上回る等、昨年3月以来11ヶ月ぶり高値となった。これによりREIT全体の平均分配金利回りは昨年2月以来約1年ぶりに3.6%を下回った。月後半は急ピッチな上昇に対する高値警戒感から株式相場とともに下落する場面もあったが、東証REIT指数は24日に再び一時1,990ポイントを上回り、株式相場に対し底堅い展開となった。しかし月末は世界的な金利上昇を背景に、東証REIT指数も急落し、26日終値は1,929.15ポイントに着地した。月間ベースで見ると、昨年11月以降4ヶ月連続の上昇となった。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、2月は売買シェアの半分を占める外国人投資家が2ヶ月ぶりに大幅買越しとなり、指数の上昇を牽引した。
3月中旬に行われる日銀の金融政策決定会合にて、金利上昇への今後の対応姿勢や、REITの買入方針に関する言及があれば、REIT相場への影響も想定されよう。

個別銘柄の価格では、いちごホテルリート投資法人の前月比+32%、ジャパン・ホテル・リート投資法人の+25%、インヴィンシブル投資法人の+23%を筆頭に、ホテル系銘柄や商業施設系銘柄が大幅上昇。ワクチン接種開始を背景に景気回復やオリンピック開催を期待した買いが入った。対照的に、コロナショック後高値で推移していた物流施設系銘柄が下落基調となった。相次ぐ公募増資の発表を受け、投資口需給の悪化が懸念材料になったと見られる。

個別銘柄の動向では、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人と三菱地所物流リート投資法人の2銘柄が公募増資を発表した。堅調な投資口市況と賃貸市況を背景に、住宅系と物流施設系銘柄はコロナ禍に関係なく増資を行い外部成長を実現している。
また2月は日本ビルファンド投資法人を初めとした主要なオフィスビル系銘柄の決算発表が相次いだ。2021年はオフィスビル市況の悪化を受け、いずれの銘柄も賃貸収益の低下を想定する。コロナ禍に伴う企業業績低迷やリモートワーク進展による大口テナントの退去が増加し、稼働率の低下及び賃料上昇率の鈍化により、オフィス市況が一段と厳しくなることを予想する。コロナ禍の影響やオフィス需要の変化等、先の見通しが不透明な点に加え、2023年以降都心で大量供給が続く点も、オフィス市況の先行きに慎重な見方が多勢となっている。
一方、企業が本社ビルを売却する事例が増えており、REITにとっては物件を取得しやすい環境が到来するとの期待もできよう。

ホテル系大型2銘柄であるジャパン・ホテル・リート投資法人とインヴィンシブル投資法人が決算を発表した。ともにスポンサーグループであるホテル運営会社の賃料減額を行った結果、分配金は極めて低い水準となった。コロナ禍という特殊事情であるが、スポンサーの経営体力によって、REITの収益性・事業継続性に大きく影響する側面が露呈した。


 <市況データ>

 

2021年2月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,929.15

+82.74

東証REIT指数(配当込み)

4,207.24

+203.24

時価総額合計

15兆4,568億円

+5,390億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.70%

-0.18



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2019年3月~2021年2月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2021年2月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 651,000 3.01% 3.44% 1,075,778 6.96%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 649,000 1.88% 3.35% 899,001 5.82%
8953 日本リテールファンド投資法人 105,300 6.36% 4.31% 548,083 3.55%
8954 オリックス不動産投資法人 181,300 3.48% 3.77% 500,388 3.24%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 385,500 4.33% 3.92% 369,405 2.39%
8956 プレミア投資法人 144,600 9.63% 4.56% 190,437 1.23%
8957 東急リアル・エステート投資法人 181,300 9.55% 3.70% 177,239 1.15%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 117,100 7.33% 4.10% 112,637 0.73%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 146,200 2.74% 4.26% 455,901 2.95%
8961 森トラスト総合リート投資法人 151,200 9.41% 4.51% 199,584 1.29%
8963 インヴィンシブル投資法人 43,200 23.96% 0.77% 263,383 1.70%
8964 フロンティア不動産投資法人 468,000 9.09% 4.51% 239,039 1.55%
8966 平和不動産リート投資法人 155,400 13.68% 3.60% 155,390 1.01%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 312,000 -0.32% 3.08% 282,383 1.83%
8968 福岡リート投資法人 168,500 5.58% 4.04% 134,126 0.87%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 704,000 4.30% 4.14% 301,671 1.95%
8975 いちごオフィスリート投資法人 87,600 9.23% 4.76% 134,228 0.87%
8976 大和証券オフィス投資法人 729,000 7.68% 3.81% 358,578 2.32%
8977 阪急阪神リート投資法人 148,600 16.73% 4.00% 103,307 0.67%
8979 スターツプロシード投資法人 215,600 7.80% 4.19% 54,714 0.35%
8984 大和ハウスリート投資法人 279,600 -0.60% 4.20% 614,002 3.97%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 65,700 25.14% 0.41% 293,176 1.90%
8986 大和証券リビング投資法人 104,000 3.59% 4.15% 221,681 1.43%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 137,200 7.78% 4.09% 185,632 1.20%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 594,000 3.13% 3.37% 299,062 1.93%
3234 森ヒルズリート投資法人 147,500 1.17% 3.95% 282,659 1.83%
3249 産業ファンド投資法人 183,000 -2.76% 3.45% 378,813 2.45%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 323,500 4.35% 3.43% 448,048 2.90%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 191,000 4.89% 4.29% 189,808 1.23%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 468,000 11.69% 3.97% 360,933 2.34%
3281 GLP投資法人 172,600 2.86% 3.27% 749,716 4.85%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 317,000 6.55% 3.43% 219,679 1.42%
3283 日本プロロジスリート投資法人 326,000 -4.54% 2.98% 841,683 5.45%
3287 星野リゾート・リート投資法人 600,000 17.19% 2.06% 133,117 0.86%
3290 Oneリート投資法人 286,400 5.49% 5.09% 68,710 0.44%
3292 イオンリート投資法人 148,200 7.39% 4.30% 277,626 1.80%
3295 ヒューリックリート投資法人 168,300 5.85% 4.46% 220,810 1.43%
3296 日本リート投資法人 396,000 6.45% 4.89% 178,172 1.15%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 17,370 14.35% 4.43% 154,580 1.00%
3451 トーセイ・リート投資法人 123,100 5.94% 5.74% 41,916 0.27%
3309 積水ハウス・リート投資法人 84,600 11.76% 3.86% 362,821 2.35%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 270,200 6.63% 4.97% 144,875 0.94%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 133,000 -1.12% 4.83% 41,363 0.27%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 113,200 4.24% 4.81% 72,369 0.47%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 159,500 0.38% 4.15% 752,074 4.87%
3463 いちごホテルリート投資法人 91,000 32.08% 1.94% 23,203 0.15%
3466 ラサールロジポート投資法人 160,700 -2.13% 3.70% 263,227 1.70%
3468 スターアジア不動産投資法人 53,300 11.16% 5.46% 89,245 0.58%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 121,000 7.17% 5.69% 18,474 0.12%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 519,000 -0.95% 2.90% 281,298 1.82%
3472 大江戸温泉リート投資法人 79,100 13.49% 4.80% 18,616 0.12%
3476 投資法人みらい 44,700 9.56% 5.41% 74,302 0.48%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 134,600 14.85% 0.95% 67,300 0.44%
3481 三菱地所物流リート投資法人 420,000 0.96% 3.14% 146,260 0.95%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 154,200 0.72% 4.46% 77,123 0.50%
3488 ザイマックス・リート投資法人 107,500 3.37% 5.28% 24,016 0.16%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 107,000 7.32% 5.79% 49,488 0.32%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 131,200 1.00% 3.81% 78,737 0.51%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 126,300 3.87% 5.38% 35,741 0.23%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 110,200 3.57% 4.86% 39,319 0.25%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 133,900 3.88% 3.68% 81,905 0.53%
 
3227※ MCUBS MidCity投資法人 111,100 - 4.07% 198,216 -

※3227 MCUBS MidCity投資法人は、2021/2/25上場廃止のため、2021/2/24で算出

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 新宿三井ビルディング 1,700億円
2 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
3 飯田橋グラン・ブルーム 1,135億円
4 汐留ビルディング 1,069億円
5 東京汐留ビルディング 825億円
株価値上り率ランキング
1 いちごホテル +2.16%
2 森トラストホテル +1.28%
3 スターアジア +1.25%
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