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(2021/11/22)
東急リアル・エステート投資法人が、物件入替えを行う。 取得する物件は、地下鉄表参道駅より徒歩4分、青山通り沿いに位置する、1988年竣工、16階建のオフィスビル「青山オーバルビル」。築33年が経過するものの、将来の再開発が見込める立地を評価する。10月末時点のテナントは25社、稼働率は92.9％。取得額は186億円。 売却する物件は、東急田園都市線用賀駅より徒歩1分に位置する、1993年竣工、28階建、2003年上場時より旗艦物件として運用する「世田谷ビジネススクエア」。含み損の課題を認識していたところ、簿価及び継続鑑定価格を上回る価格で売却できる点から売却を決定した。売却額は227.5億円。売却先はGMOインターネット。これによる売却益は33.54億円を見込む。 これに伴い業績予想を修正。 第37期（2022年1月期）は、上記の売却益が寄与し、9月に公表した業績予想に対し89.1％増益を見込む。売却益33.54億円のうち26.83億円を内部留保とし、1口当たり分配金は3,950円と15.8％増となる見通し。 第38期（2022年7月期）は、上記物件入替えに伴い賃貸収益が減少するが、修繕費や減価償却費等の賃貸費用の減少により、10月に公表した業績予想に対し0.5％増益を見込み、1口当たり分配金は3,800円となる見通し。 有利子負債比率は、第37期末に41.7％、第38期末に41.6％を想定。
| ＜取得＞ | |||
| 物件名称 | 青山オーバルビル | ||
| 所在地 | 東京都渋谷区神宮前 | ||
| 取得金額 | 18,600百万円 | ||
| 想定NOI利回り | 3.0% | ||
| 還元利回り | 2.9% | ||
| 竣工時期 | 1988年10月1日 | ||
| 取得日 | 2021年12月10日 | ||
| 売主 | 非開示 | ||
| ＜売却＞ | |||
| 物件名称 | 世田谷ビジネススクエア | ||
| 所在地 | 東京都世田谷区用賀 | ||
| 売却額 | 22,750百万円 | ||
| 簿価（売却時想定） | 18,661百万円 | ||
| 差額（売却額－簿価） | 4,089百万円 | ||
| 売却日 | 2021年12月1日 | ||
| 売却先 | GMOインターネット(株) | ||
| 第37期予想 | （修正前） | 増減率 | |
| 営業収益 | 11,587百万円 | 8,412百万円 | 37.7% |
| 当期利益 | 6,974百万円 | 3,689百万円 | 89.0% |
| 分配金総額 | 3,863百万円 | 3,334百万円 | 15.9% |
| 1口当たり分配金 | 3,950円 | 3,410円 | 15.8% |
| 第38期予想 | （修正前） | 増減率 | |
| 営業収益 | 8,307百万円 | 8,939百万円 | ▲7.1% |
| 当期利益 | 4,127百万円 | 4,106百万円 | 0.5% |
| 分配金総額 | 3,715百万円 | 3,696百万円 | 0.5% |
| 1口当たり分配金 | 3,800円 | 3,780円 | 0.5% |
| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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