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日本ビルファンド投資法人が第40期決算、飯田橋グラン・ブルームを取得、中野坂上サンブライトツイン等4物件を売却

(2021/08/16)

日本ビルファンド投資法人(NBF)が、第40期(2021年6月期)決算を発表した。 第40期は「新宿三井ビルディング」等、都内の大型オフィスビル3物件を取得(取得額計2,304億円)する一方、「NBF南青山ビル」等、2物件を売却した(売却額計375.5億円)。これによる賃貸収益の増加、物件売却益1,524百万円が寄与し、前期比24%増益。2,119百万円を内部留保するも、1口当たり分配金は11,684円と前期比6.2%増となった。大口テナントの退去により期中平均稼働率は97.8%と前期比1.0ポイント低下した。 期末のポートフォリオは75物件、資産規模(取得額合計)は1兆3,675億円、有利子負債比率は42.2%。 併せて物件入替えを発表した。 NBFが取得する物件は、JR飯田橋駅より徒歩1分に、スポンサーである三井不動産が2014年に開発した複合施設。NBFはオフィス・商業棟の区分所有権を取得する。取得額776億円は、新宿三井ビルディングに次いでポートフォリオで2番目の規模となる。 一方、売却する物件は、「中野坂上サンブライトツイン」等、オフィスビル4物件。築年数の経過により今後の収益低下リスクや含み損を懸念し売却を決定した。4物件の売却額は計754億円。 第41期(2021年12月期)は、飯田橋グラン・ブルームを取得、上記売却予定のうち3物件を売却する。また大口テナント退去が続き、期中平均稼働率は96.7%に低下する。中野坂上サンブライトツイン等2物件の売却益5,970百万円を計上するが、既存物件の稼働率低下による減収、NBF御茶ノ水ビルの売却損3,274百万円の発生により、前期比2%減益を見込む。売却損益発生により差引き2,000百万円の内部留保を行い、1口当たり分配金は11,500円と前期比1.6%減となる見通し。期末の有利子負債比率は42.4%を想定。 第42期(2022年6月期)は、「サンマリオンNBFタワー」の売却により売却益7,025百万円を計上する。引き続きテナント退去率が増加するが、入居率が上回り、期中稼働率は97.5%へ上昇する見込み。賃貸収入が減少するが、売却益が増加、売却損がなくなることから、前期予想比9.2%増益を見込む。売却益のうち2,269百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は12,500円と前期予想比8.7%増となる見通し。 緊急事態宣言の継続によりオフィス市況の回復が想定より遅れ、第41期に稼働率を、第42期に賃貸収入をそれぞれボトムとし、以降回復する見込み。 なお、売却益の継続的な内部留保によって、第42期末の内部留保残高は12,788百万円まで積み上がる見込み。内部留保は一時的な減収や増資による利益の希薄化に加え、分配金の安定に活用する見込み。

           
  第40期実績 第41期予想 前期比 第42期予想 前期比
営業収益 46,213百万円 50,396百万円 9.1% 50,777百万円 0.8%
当期利益 21,427百万円 21,003百万円 ▲2.0% 22,926百万円 9.2%
分配金総額 19,307百万円 19,003百万円 ▲1.6% 20,656百万円 8.7%
1口当たり分配金 11,684円 11,500円 ▲1.6% 12,500円 8.7%
   
<取得>          
物件名称 所在地 取得金額 還元利回り 売主
飯田橋グラン・ブルーム 東京都千代田区富士見 77,600百万円 2.80% 三井不動産(株)
           
<売却>          
物件名称 所在地 売却額 簿価との差額 売却先
中野坂上サンブライトツイン 東京都中野区 40,000百万円 4,085百万円 非開示
サンマリオンNBFタワー 大阪市中央区 14,400百万円 6,952百万円 非開示
NBFユニックスビル 福島県福島市 4,900百万円 2,195百万円 非開示
NBF御茶ノ水ビル 東京都千代田区 16,100百万円 -3,230百万円 ヒューリック(株)
合 計 75,400百万円 10,002百万円    

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