日本プライムリアルティ投資法人

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日本プライムリアルティ投資法人が物件入替え、業績予想を修正

(2021/12/23)

日本プライムリアルティ投資法人(JPR)が、スポンサーである東京建物等と物件入替えを行う。 JPRが取得する物件は、JR大阪駅に直結する「グランフロント大阪」のうめきた広場・南館と北館の共有持分と、JR渋谷駅より徒歩7分に位置する「東京建物東渋谷ビル」、これら3物件の取得額は計326億円。 一方、JPRが売却する物件は、大阪に保有する「東京建物本町ビル」と「JPR梅田ロフトビル」、2物件の売却額は計211億円。 これに伴い入替後の資産規模は3.3%増の4,883億円となり、オフィス投資比率が78%から81%へ上昇する。 なお、JPR梅田ロフトビルは売却益44.5億円が発生するが、3期に分割して売却する。 併せて投資口の発行登録書を提出。投資口市況を勘案し、160億円を上限に投資口の発行を行う予定。 これらに伴い業績予想を修正。 第40期(2021年12月期)は、東京建物本町ビルの売却損852百万円が発生するが、JPR梅田ロフトビルの売却益1,870百万円計上により、8月に公表した業績予想に対し13%増益を見込む。物件売却益のうち642百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は7,550円と変わらない予想。有利子負債比率は41.8%を想定。 第41期(2022年6月期)は、上記投資口の発行登録書に基づき、投資口40,000口を発行する前提。物件売却益1,335百万円が寄与し、前回予想比20%増益を見込む。795百万円を内部留保とし、投資口数が4.2%増加するも、1口当たり分配金は7,750円と2.6%増となる見通し。投資口発行により有利子負債比率は39.9%と低下する想定。 併せて第42期(2022年12月期)業績予想を発表。物件売却益1,341百万円計上により、前期予想比0.6%増益を見込む。849百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は7,750円と前期予想と同額となる見通し。有利子負債比率は39.9%を想定。 なお、内部留保残高は第42期末に41.7億円(1口当たり4,181円)に積み上がる予定。

<取得>          
物件名称 所在地 取得金額 還元利回り 売主
グランフロント大阪
(うめきた広場・南館)
大阪市北区 11,800百万円 3.20% 東京建物(株)
グランフロント大阪(北館) 大阪市北区 9,500百万円 3.30% 東京建物(株)
東京建物東渋谷ビル 東京都渋谷区 11,300百万円 3.60% 東京建物(株)
合計 32,600百万円      
<売却>          
物件名称 所在地 売却額 簿価
(売却時想定)
差額
(売却額-簿価)
売却先
東京建物本町ビル 大阪市中央区 3,600百万円 4,442百万円 -842百万円 東京建物(株)
JPR梅田ロフトビル 大阪市北区 17,500百万円 12,434百万円 5,066百万円 (株)MBSメディアホールディングス
合計 21,100百万円 16,876百万円 4,224百万円
           
  第40期予想 (修正前) 増減率    
営業収益 18,256百万円 16,228百万円 12.5%    
当期利益 7,877百万円 6,963百万円 13.1%    
分配金総額 7,235百万円 7,235百万円 0.0%    
1口当たり分配金 7,550円 7,550円 0.0%    
   
  第41期予想 (修正前) 増減率    
営業収益 18,175百万円 16,192百万円 12.2%    
当期利益 8,532百万円 7,107百万円 20.1%    
分配金総額 7,737百万円 7,234百万円 7.0%    
1口当たり分配金 7,750円 7,550円 2.6%    
           
  第42期予想 (第41期予想) 増減率    
営業収益 18,392百万円 18,175百万円 1.2%    
当期利益 8,586百万円 8,532百万円 0.6%    
分配金総額 7,737百万円 7,737百万円 0.0%    
1口当たり分配金 7,750円 7,750円 0.0%    

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