本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄や商品について投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。個別銘柄の購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。  

今年度の投資口価格動向は、６月までは右肩上がりだったのが、６月を境として、サブプライムローン問題の影響で大幅下落しています。 

住居系REITの利回りは２００７年１２月現在かなり高めの利回り（４−７％程度まで）上がってきており、そろそろ安値感が出る所まで来ています。 

２００７年のトピックスとしては、特に後半、J-REITには逆風が吹いたと考えられます。  

特に、米国に端を発したサブプライム問題による、住宅系の連想売りや、外資系ファンドによる  

投資口保有によって、税制優遇が受けられなくなる、導管性の問題、更に年末に上場を予定していた、  

AIG系、エイブル系のリートの上場中止など、投資環境は大幅に悪化したといえます。  

２００８年におきましては、全体的に悪材料ができった可能性がある事、  

特に住宅系リートにおいて利回りが概ね限界まで達していると考えられる事などから、多少マーケットが持ち直す可能性が高いと考えられます。  

但し、海外投資家の傾向については引き続き要注意で、Ｍ＆Ａ動向も含めて注意深く見守る必要があります。 

１１月時点で、J-REITの既存取得物件の5割は事務所、2割は住居、商業となっています。  

又、全体では6.6兆円を保有（取得額ベース）し、２３区では賃貸マーケットの３割り程度がJ-REIT物件といわれています。 

２００７年６月から１１月に取得している（組み入れられている）物件の状況を見ると、事務所の割合が４割強に減り、住居が増えているのが特徴です。  

又、１０月に産業ファンド投資法人の上場があった為、物流が全体の１０％を占めていますが、これは一時的な物と思われます。  

原因としては、２３区での事務所が最早買えず、比較的買いやすい住居へ回っていると考えられます。 

この半年間の取得額の総計は７，５１９億円にのぼっております。マーケットが冷え込んでいる中でも外部成長は順調と言えるかも知れません。  

ここ６ケ月取得では23区で3,853億円程度、更に札幌、福岡等地方のの取得も目立ちます。 

日本レジデンシャル、リプラスの伸びが０７年前半においては目立ちます。他銘柄もゆっくりではありますが上昇基調と言えるようです。  

２．５年前を基準とすると、オフィス鑑定価格は４％近い伸びを見せています。23区においては住宅の鑑定価格の伸びとＮＯＩの乖離はあまり見られませんが、オフィスの鑑定とＮＯＩにはかなり大きなスプレッドが見られます。 

オフィスの収益力、住宅の鑑定価格は横ばいの状況。  

住宅のＮＯＩが弱い。＝築年数若い＝稼働率の低さが考えられる。 

住宅特化のおける短期借入金の６ケ月TIBORとのスプレッドは大きい。レンダー（金融機関）評価はオフィス。2008年は？ 

■株価の低迷による直接金融調達の低迷  

■オフィスファンダメンタルは堅調  

■住宅取得は増加  

　オフィスの出物が無くなって、取得し易いレジデンシャルに流れている。  

■地域の拡散  

　東京中心は依然。が北海道、福岡、仙台等地方にも取得の拡散が見られる。  

　利回りの高い地方への動き  

■銘柄によって成長戦略の相違がある。  

　都心中心での成長に限界か？投資先が困難。物件売却も増える。  

■スプレッドが弱含み  

　金融機関の引き締めが起こってきている  

■海外投資が可能になる事による資金流出  

　いずれ地方と海外が競合する？  

キーワード  

　地方拡散  

　ＮＯＩの動向には注意  

　海外投資との競合  

シナリオＡ  

　地方拡大  

　→　地元賃貸は競合圧迫。開発案件の増加、地価上昇  

シナリオＢ  

　安定維持もしくは海外脱出  

　→　ＮＯＩ低下、地価下落