東急リアル・エステート投資法人

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東急リアル・エステート投資法人が東急電鉄と物件交換、業績予想を修正

(2019/03/08)

東急リアル・エステート投資法人(TRE)が、スポンサーである東急電鉄と物件交換を行う。 TREが取得する物件は、渋谷駅より徒歩5分、道玄坂上の交差点に位置する、1988年竣工、11階建のオフィスビル「渋谷道玄坂スカイビル」。1月末時点のテナントは9社、稼働率は100%。現時点の想定NOI利回りは3.8%だが、賃料増額を見込み、中期的には4.0%を狙う。 もう1物件は、JR市ヶ谷駅より徒歩3分に位置する、2011年竣工、11階建のオフィスビル「東急番町ビル」。既に準共有持分49%を保有しており、今回の追加取得により52.6%へ増加する。 2物件の取得額は計91.4億円。 一方、売却する物件は、渋谷駅より徒歩1分、宮益坂近くに位置する、1992年竣工の商業施設「カレイド渋谷宮益坂」。築27年が経過し、将来的なコストの増加を見込み、売却を決定した。売却額は77.8億円。 売却額と簿価との差額は27.26億円となるが、交換取引に圧縮記帳を活用する。売却益のうち圧縮額26.85億円を取得物件の取得額から控除し、取得物件の簿価を64.53億円に圧縮する。 これに伴い、第31期(2019年1月期)及び第32期(2019年7月期)業績予想を修正。 第31期は、テナントの早期入居や修繕費の減少により、2018年9月に公表した業績予想に対し、2.6%増益を見込み、1口当たり分配金は2,739円となる見通し。 第32期は、上記交換に伴う交換差益40百万円計上によって、前回予想比3.0%増益を見込み、1口当たり分配金は2,880円となる見通し。 併せて、投資対象を拡大することを発表。現在の投資対象は、オフィスビル、商業施設、オフィス又は商業施設を含む複合施設であるが、住宅及び住宅を含む複合施設を追加する。(但し、4月に開催予定の投資主総会の承認を条件とする)

<取得>      
物件名称 渋谷道玄坂スカイビル
所在地 東京都渋谷区円山町
取得金額 8,100百万円
想定NOI利回り 3.8%
還元利回り 3.6%
竣工時期 1988年3月1日
取得日 2019年3月28日
売主 東急電鉄(株)
       
物件名称 東急番町ビル(追加)
所在地 東京都千代田区四番町
取得金額 1,040百万円
想定NOI利回り 3.3%
還元利回り 3.2%
竣工時期 2011年9月1日
取得日 2019年3月28日
売主 東急電鉄(株)
<売却>      
物件名称 カレイド渋谷宮益坂
所在地 東京都渋谷区渋谷
売却額 7,780百万円
簿価(売却時想定) 5,053百万円
差額(売却額-簿価) 2,727百万円
売却日 2019年3月28日
売却先 東急電鉄(株)
       
  第31期予想 (修正前) 増減率
営業収益 7,523百万円 7,495百万円 0.4%
当期利益 3,029百万円 2,952百万円 2.6%
1口当たり分配金 3,099円 3,020円 2.6%
       
  第32期予想 (修正前) 増減率
営業収益 7,371百万円 7,196百万円 2.4%
当期利益 2,766百万円 2,685百万円 3.0%
分配金総額 2,818百万円 2,737百万円 3.0%
1口当たり分配金 2,880円 2,800円 2.9%

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