前説で「J-REITの収益向上には外部成長が不可欠」と説明しました。しかし、J-REITの場合、利益の100%を投資家に分配してしまうため、内部留保がほとんどありません。そのため、不動産取得の資金は、基本的に銀行からの借入金に頼ることになります。
　しかし、借入金だけで不動産を取得していると、金利が上昇した場合にその影響を強く受けることになります。
　金利の上昇と賃料収入とは直接の関連がないため、金利上昇による支払利息の増加はその分利益を圧迫し、投資家への分配金を減少させることになるためです。
　借入金の水準が高ければ高いほど、その影響が大きくなります。したがって、安定的な分配金を実現するためには、借入金の水準を一定レベル以下に抑える必要があります。