なぜJ-REITに「投資信託」という名称がついているのでしょうか？
それはJ-REITが投資家の皆さんの資金を集めて、不動産に投資しているからです。
J-REITは簡単に言えば、「投資家からの資金と借入金を元に、不動産を複数購入して、その収益（賃貸料など）を投資家に分配する」という仕組みの商品です。したがって、分配金は、不動産からの収益に左右されます。
その点では、最近流行している「不動産投資」に近い性質を持っていると言えるでしょう。
但し、J-REITは実物不動産投資と違い、

■投資金額が少なくて済む
■すぐに購入・換金できる

というメリットがあります。
実際に不動産を所有するには、例えばオフィスビルなら１物件買うだけでも数億円以上の資金が必要です。
ワンルームマンションですら、１億円以上の投資資金がないと、複数物件に投資する「分散投資」はできません。しかし、J-REITなら１口あたり50万円程度から不動産投資がはじめられます。
また、J-REITは株式のように証券取引市場で、いつでも購入、売却する事が可能です。実物不動産のように、購入、売却に長い時間を要する事はありません。